Les logements loués meublés à titre de résidence principale sont réglementés par la loi du 6 juillet 1989.
Le logement meublé est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Il doit comporter les éléments de mobilier suivants :
literie comprenant couette ou couverture ;
dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
plaques de cuisson ;
four ou four à micro-ondes ;
réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6° C ;
vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
ustensiles de cuisine ;
table et sièges ;
étagères de rangement ;
luminaires ;
matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Régime réel des bénéfices industriels et commerciaux
Principe Les loyers issus du ou des logement(s) loué(s) meublé(s) sont considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime réel BIC est une imposition, qui permet à un contribuable de déduire des loyers perçus les frais et charges qu’il supporte pour le ou les logement(s) mis en location, ainsi que les montants provenant des amortissements. Il s’applique automatiquement dès lors que le montant des loyers excède(nt) 77.700 € au titre de l’année d’imposition. Le contribuable peut également opter pour ce régime si les loyers perçus sont inférieurs.
À savoir
Les meublés de tourismes (classés ou non) sont régis par d’autres mesures.
Statut du propriétaire Un contribuable qui souhaite faire de la location meublée doit obligatoire détenir l’un des statuts suivants :
loueur de meublé non-professionnel (LMNP) ;
loueur de meublé professionnel (LMP).
Dates d’application Le régime réel BIC s’applique de plein droit depuis le 31 mars 1999 et tant que les conditions pour en bénéficier sont remplies.
Démarches Le contribuable doit déclarer annuellement les revenus issus de la location de son ou ses biens, selon le régime qu’il a choisi lors de son inscription auprès du greffe ou (du service des impôts des entreprises). Dans le cas du régime réel d’imposition, quel que soit le statut du contribuable (LMNP ou LMP), il devra porter le chiffre d’affaire annuel brut (loyer annuel perçu) sur les déclarations :
Le propriétaire peut sous conditions passer d’un statut de LMNP à un statut de LMP et vice-versa durant la location de son bien. La déclaration fiscale du formulaire n°2042-C-PRO est complémentaire au formulaire de déclaration de revenus CERFA 2042.
Les avantages du régime réel BIC
La déduction s’applique sur le montant total des loyers perçus sur l’année d’imposition, selon le montant des charges supportées par le propriétaire.
Aussi, le montant des revenus locatifs à déclarer (base imposable) correspond au revenu locatif net de l’année d’imposition, c’est-à-dire le montant des loyers (hors charges) perçu entre le 1er janvier et le 31 décembre d’une même année, auquel est soustrait le montant des charges déductibles de l’année.
Revenu locatif net = total des loyers de l’année encaissé – le montant des charges déductibles
Exemple Montant du loyer mensuel : 600 € Montant annuel des charges déductibles : 2.000 € Revenu locatif net : 5.200 €
À savoir
Le bénéfice de ce régime est applicable de plein droit lorsque le contribuable satisfait à l’ensemble des conditions nécessaires ou, si celui opte pour ce régime (bien qu’il soit soumis en principe au régime du micro-BIC).
Lorsque les charges déductibles sont supérieures au montant total des loyers encaissés sur l’année, il y a un déficit locatif (ou revenu locatif net négatif). Le contribuable qui avait, antérieurement à l’application du régime réel, constaté un déficit locatif, peut sous conditions continuer de le reporter sur ses revenus imposables.
Les charges déductibles
Le propriétaire d’un logement qui est mis en location supporte les frais et les charges liés au bien. Les charges déductibles du revenu locatif correspondent aux frais et charges supportés par le propriétaire qu’il pourra déduire de sa déclaration de revenus locatifs. Pour être déductibles, les charges doivent :
répondre à certaines conditions générales :
elles doivent se rapporter à un bien procurant un revenu locatifs, c'est-à-dire faisant l'objet d'un contrat de location (sont exclus les logements vacants ou le logement dont le contribuable se réserve la disposition, qu'il s'agisse d’une résidence principale ou secondaire) ;
elles doivent être payées au cours de l'année pour être valablement déduites des revenus de l'année en cours ;
elles doivent pouvoir être justifiées auprès de l'administration fiscale (factures…).
correspondre à l’une des catégories définies par la loi (liste non exhaustive) :
frais de réparation et d'entretien (sous conditions) ;
certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.)…
Exemples Ne sont pas à prendre en compte dans le calcul du revenu locatif : les loyers impayés, ou encore le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail (sauf si le dépôt de garantie est conservé par le bailleur à la suite de l’état des lieux de sortie ou en cas de loyer impayé). Sont à prendre en compte dans le calcul du revenu locatif : les loyers en retard, les indemnités d’assurance à la suite d’un sinistre, les subventions allouées par l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) en vue de l’amélioration de l’habitat, les revenus générés par des locations publicitaires ou encore antennes de téléphonie mobile….
À savoir
Pour trouver la liste complète des charges déductibles, cf. CGI : art 31. Les travaux (de rénovation énergétique, d’agrandissement…) ne sont pas déductibles directement des loyers perçus, mais amortissables sur une certaine durée et selon leur nature.
Les frais de réparation et d’entretien sont considérés comme des charges déductibles seulement si leur montant est inférieur à 500 € HT et que la durée de vie n’est pas supérieure à une année. Dans le cas contraire, ces frais seront à intégrer dans les amortissements.
Les conditions à remplir pour bénéficier du régime réel BIC
Pour pouvoir bénéficier du régime réel BIC, il faut que le bénéficiaire :
loue un ou des biens qui génère(nt) des loyers annuels égal ou supérieur à 77.700 € ;
loue un ou des biens qui génère(nt) des loyers annuels inférieur à 77.700 € mais opte pour le régime réel BIC d’imposition.
À savoir
Pour bénéficier du régime réel, le chiffre d’affaire généré par la location d’un logement meublé doit être égal ou supérieur à 77.700 € au cours de l'année civile. Ce montant sera proratisé en fonction du nombre de mois durant lequel le logement sera en location.
Lorsque le contribuable est soumis au régime du micro-BIC, il peut opter pour le régime réel d’imposition qui s’appliquera dès lors pendant une période d’une année et reconductible tacitement.
Les cas d’exonérations de l’impôt sur le revenu pour les locations en meublée
Sont concernées par cette exonération, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dès lors que trois conditions sont remplies :
la pièce donnée en location ou sous-location doit faire partie de la résidence principale du bailleur ;
la pièce louée ou sous-louée doit constituer pour le (sous) locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire à condition qu’il justifie d’un emploi à caractère saisonnier ;
le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables (pour 2024 : 206 €/m²/an en Ile-de France, et 152 €/m²/an dans les autres régions). Seule la surface de la pièce louée est à prendre en compte (et non les "parties communes").
Exemple Chambre de 18 m² louée à Paris : le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (206 X 18) / 12 = 309 €
Régime du micro-BIC
Principe Le régime du micro-BIC est une imposition qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et qui permet aux contribuables de bénéficier d’un abattement sur les loyers perçus par le foyer fiscal. Il s’applique automatiquement dès lors que le montant des loyers du ou des logement(s) loué(s) meublé(s) n’excède(nt) pas 77.700 € au titre de l’année d’imposition.
À savoir
Les meublés de tourismes (classés ou non) sont régis par d’autres mesures.
Statut du propriétaire Un contribuable qui souhaite faire de la location meublée doit obligatoire détenir l’un des statuts suivants :
loueur de meublé non-professionnel ;
loueur de meublé professionnel.
Dates d’application Le régime du micro-BIC s’applique de plein droit depuis le 31 mars 1999 et tant que les conditions pour en bénéficier sont remplies.
Démarches Le contribuable doit déclarer annuellement les revenus issus de la location de son ou ses biens. Dans le cas du régime du micro-BIC et quel que soit le statut du contribuable (loueurs non-professionnels ou loueurs professionnels), il devra porter le chiffre d’affaire annuel brut (revenus annuel bruts fonciers) sur la déclaration n° 2042-C-PRO (CERFA n° 11222) :
Case 5ND, 5OD ou 5PD pour les LMNP ;
Case 5KP, 5KP ou 5MP pour les LMP.
À savoir
Le propriétaire peut sous conditions passer d’un statut de loueur non-professionnel à un statut de loueur professionnel et vice-versa durant la location de son bien. La déclaration fiscale du formulaire n° 2042-C-PRO est complémentaire au formulaire de déclaration de revenus CERFA 2042.
Les avantages du régime micro-BIC
La déduction automatique (ou abattement) de 50% sur les revenus locatifs brut annuel s’applique sur le montant total des loyers perçus sur l’année d’imposition, quel que soit le montant des charges supportées par le propriétaire et son statut (professionnel ou non-professionnel).
Exemple d’un cas général Loyer annuel perçu : 18.000 € Montant de l’avantage : 18.000 x 50% = 9.000 € Revenus à inscrire sur la déclaration : 9.000 € Le contribuable sera imposé à hauteur de 9.000 € au titre de ses revenus fonciers pour l’année d’imposition en cours.
À savoir
Le bénéfice de ce régime est applicable de plein droit lorsque le contribuable satisfait à l’ensemble des conditions nécessaires.
Le propriétaire ne peut prétendre aux charges déductibles.
Le contribuable qui avait, antérieurement à l’application du régime micro-BIC, constaté un déficit foncier, peut sous conditions continuer de le reporter sur ses revenus imposables au titre de son activité commerciale non-professionnel ou professionnel. Toutefois, si un déficit foncier est constaté sous le statut non-professionnel il ne peut être reporté que si le statut du propriétaire ne change pas. Il en est de même si celui-ci est sous le statut professionnel.
Les conditions à remplir pour bénéficier du régime du micro-BIC
Pour pouvoir bénéficier de plein droit du régime du micro-BIC il faut que bénéficiaire respecte les conditions cumulatives suivantes :
avoir un bien en location et générer des loyers annuels inférieur à 77 700 € ;
ne pas avoir opté pour le régime réel d’imposition.
À savoir
Pour bénéficier du régime micro-foncier, le chiffre d’affaire généré par la location d’un logement meublé ne doit dépasser 77.700 € au cours de l'année civile. Ce montant sera proratisé en fonction du nombre de mois durant lequel le logement sera en location.
Lorsque le contribuable est soumis au régime du micro-BIC, il peut opter pour le régime réel d’imposition qui s’appliquera dès lors pendant une période d’une année et reconductible tacitement.
Les cas d’exonérations de l’impôt sur le revenu pour les locations en meublée
Le propriétaire peut dans certains cas être exonéré d’impôt sur les revenus issus de la location (ou sous-location) de son bien. Pour la location de biens meublés, il faut que les conditions suivantes soient cumulativement respectées :
la location doit concerner une ou plusieurs pièce(s) au sein de la résidence principale du propriétaire ;
le locataire doit en faire sa résidence principale (ou temporaire dans le cas d’un salarié saisonnier) ;
le prix de la location ne doit pas dépasser une limite raisonnable.
À savoir
L’exonération de l’impôt sur les revenus n’exonère pas le propriétaire qui y est soumis à la contribution foncière des entreprises (CFE). Dans le cadre de la location meublée, l’administration fiscale publie chaque année à titre indicatif le montant raisonnable qui s'élèvent en 2024 à 206 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et à 152 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.
Tableau comparatif
Caractéristiques
Bail meublé ordinaire (loi du 6.7.89)
Bail mobilité (loi du 6.7.89)
Location meublée saisonnière
Durée du bail
1 an + tacite reconduction / 9 mois sans tacite reconduction (étudiant)
De 1 mois à 10 mois maximum sans tacite reconduction ni renouvellement
Durée déterminée contractuellement (location de courte durée)
Locataires éligibles
Toute personne en capacité de contracter (constitue la résidence principale du locataire)
Étudiant, apprenti, stagiaire, service civique et personne en mutation professionnelle ou en mission temporaire (constitue sa résidence principale ou secondaire)
Toute personne en capacité de contracter (personne de passage et ne constitue pas sa résidence principale)
Dépôt de garantie
2 mois
Aucun
Libre
Résiliation du contrat par le locataire
Possible avec un préavis de 1 mois
Possible avec un préavis de 1 mois
Impossible sauf motif légitime (exemple : faute du bailleur) ou clause du bail
Résiliation du contrat par le bailleur
Possible avec un préavis de 3 mois pour reprendre ou vendre à l’échéance du bail ou pour motif légitime (faute du locataire)
Possible avec un motif légitime (exemple : faute du locataire)
Possible avec un motif légitime (exemple : faute du locataire)
Toute discrimination dans le choix d'un locataire est interdite : vous ne pouvez pas vous refuser une location d'un logement pour un motif discriminatoire
Une fois le logement loué, vous pouvez en assurer la gestion vous-même ou la confier à un professionnel. Quelle que soit la solution que vous adoptez, la gestion courante d'un logement comporte un certain nombre de missions.
Trois périodes se distinguent pour la détermination du loyer : la fixation au moment de la formation du bail, la révision en cours de bail, et la réévaluation au stade du renouvellement.
Le bail d’un logement loué vide à titre de résidence principale est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette réglementation a été modifiée par la loi du 24 mars 2014 et la loi du 6 août 2015.
Découvrez sur le site de l'ANIL toutes les informations relatives sur le bail mobilité qui est un contrat de location de courte durée pour un logement meublé.
Lors de la signature du bail et de son renouvellement, le bailleur doit fournir au locataire un dossier de diagnostic technique. Ce dossier doit comprendre cinq document depuis la loi ALUR.
Un dispositif d’intermédiation locative (Solibail, Louez solidaires et sans risques, …) permet de sécuriser la relation entre le locataire et le bailleur et vise notamment à encourager les bailleurs à louer leur logement à des personnes en difficulté.
L’investissement locatif n’est pas seulement une question fiscale, c’est une question patrimoniale. N’examinez pas les seuls critères fiscaux, étudiez l’impact de l’investissement sur votre budget actuel et dans les années à venir.
Certaines précautions lors de la signature du bail limiteront les risques d’impayés. Si cela n'est pas suffisant, sachez que des dispositifs existent pour aider votre locataire à régler sa dette.
Des mesures ont été mises en place par les pouvoirs publics et les professionnels pour faciliter l'accès des jeunes à un logement et vous garantir le paiement des loyers.
Le conventionnement désigne la conclusion d’une convention entre l’Anah et un bailleur réalisant ou non des travaux subventionnés par l’Anah dans son logement.
