Individualisation des frais de chauffage et de refroidissement

Cette obligation s’applique aux immeubles collectifs d’habitation et aux immeubles d’habitation comportant des bureaux et/ou des commerces. Il s’agit des immeubles bénéficiant de l’une des sources de chaleur ou de froid suivantes :

• une installation centrale de chauffage ; 
• un réseau de chaleur ;
• une installation centrale de froid ; 
• un réseau de froid.

Il existe quatre catégories d’immeubles pour lesquelles cette obligation ne s’applique pas :

• les logements-foyers ;
• les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage ou en froid sont inférieures à 80 kWh/ m²/an ;
• les immeubles dont l'individualisation des frais de chauffage ou de refroidissement entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées ; 
• les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer le froid ou le chauffage consommé, d’installer des compteurs individuels, de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de réguler le refroidissement fourni par la centrale de froid ou le réseau de froid.

Les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh /m2 par an doivent être équipés d’appareils de mesure. Les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont comprises entre 80 et 120 kWh/m2 par an doivent avoir été dotés d’équipements mis en service au plus tard le 25 octobre 2020. Les appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid doivent quant à eux avoir été mis en service au plus tard le 25 octobre 2020.

Les appareils installés depuis le 25 octobre 2020 doivent être relevables à distance. À noter qu’à compter du 1^er janvier 2027, l’ensemble des appareils devront être relevables à distance.

Comment évaluer la consommation en chauffage ou de refroidissement de l’immeuble ?

La consommation en chauffage ou en refroidissement de l’immeuble est calculée par son propriétaire ou en cas de copropriété, par le syndic. Elle est établie sur la base des relevés de chauffage des trois dernières années, hors consommation en eau chaude sanitaire.

Ce volume de consommation est ensuite ramené au m² de surface habitable de l’immeuble (la consommation est divisée par le nombre de m² de surface habitable).

Dans le cas d'un groupe d'immeubles desservis par une installation commune de chauffage ou de refroidissement, et si tous les immeubles ne possèdent pas un compteur en pied d'immeuble, la comparaison ci-dessus est réalisée à l'échelle du groupe d'immeubles. Les immeubles doivent alors être équipés d'appareils de mesure compatibles entre eux et gérés par la même entité.

Installer des robinets thermostatiques sur les émetteurs de chaleur

Avant la pose des appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage, le propriétaire de l’immeuble doit équiper les émetteurs de chaleur (radiateurs, sèches-serviette…), d’organes de régulation de la température intérieure de la pièce. Il s’agit notamment de poser sur les radiateurs des robinets thermostatiques afin de permettre aux occupants de réguler la température intérieure de leurs locaux.

Pour les immeubles en copropriété, l’installation de ces robinets thermostatiques peut se faire sans autorisation de la copropriété réunie en assemblée générale car elle concerne les parties privatives de l'immeuble.

Les frais liés à la pose de ces robinets sont à la charge du propriétaire de l’immeuble. Il ne peut pas en répercuter le coût sur les charges locatives de son locataire. 

Installer des appareils de mesure sur les émetteurs de froid

Dans les mêmes conditions que pour les émetteurs de chaleur, des appareils de mesure ou de régulation du froid doivent être installés par le propriétaire.

Les appareils d’individualisation doivent être posés par le propriétaire de l’immeuble qui en assume seul le coût. En copropriété, l’installation des appareils par un professionnel doit être décidée par les copropriétaires réunis en assemblée générale à l’issue d’un vote favorable pris à la majorité simple des copropriétaires présents et représentés .
Ce point doit être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le syndic qui communique aux copropriétaires des devis à cet effet. Le choix du professionnel qui réalisera la pose doit faire l’objet d’une mise en concurrence dans certains cas 

La copropriété peut bénéficier, sous certaines conditions, de financements pour la pose des appareils d’individualisation, comme un crédit d’impôt ou un Éco-prêt à taux zéro 

Les appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage ou de refroidissement doivent être conformes à la réglementation technique.

La pose d’appareils d’individualisation permet d’informer les occupants de la quantité d’énergie consommée pour le chauffage dans leur logement et de leur facturer cette consommation. Il s’agit de frais individuels. Chaque occupant doit également payer les frais liés à la consommation d’énergie ou de combustible pour chauffer les parties et équipements communs (couloir, piscine, …). Il s’agit de frais communs.

Il doit par ailleurs participer aux frais liés à l’entretien de la chaudière collective, comme le contrat d’entretien, ou le changement de pièces.

L’évaluation de la consommation d'énergie

Depuis le 25 octobre 2020, une évaluation de la quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire du logement doit être transmise à chaque copropriétaire (par le syndic) ou locataire (par le bailleur) au moins deux fois par an. 
L’évaluation peut être transmise tous les trimestres sur demande du copropriétaire ou du locataire.

Cette obligation concerne les immeubles possédant l’un des équipements télé-relevables suivants : 

• compteurs individuels d'énergie thermique ; 
• appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid ;
• dispositif d'individualisation des frais d'eau chaude sanitaire. 

Le contenu et les modalités de ces informations seront définis par arrêté (à paraître). 

En copropriété, avant la tenue de l’assemblée générale, le syndic est tenu : 

• de transmettre à chaque copropriétaire, en même temps que la convocation à l’assemblée générale, une note d'information sur la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son logement ; 
• de tenir à la disposition des copropriétaires, entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’assemblée générale, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. 

Dans le cadre d’un contrat de location, le bailleur est tenu de transmettre au locataire, un mois avant la régularisation de charges, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectif et la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement. Le contenu de cette note est précisée par arrêté. 

La facturation aux occupants

Les occupants paient des charges de chauffage ou de refroidissement pour :

• les dépenses de combustible ou d’énergie (gaz, fuel, etc.) permettant de chauffer ou refroidir leur logement (charges individuelles) et les parties communes de l’immeuble (charges collectives) ;
• d’autres frais comme ceux relatifs à l'entretien.

Le contrôle incombe aux fonctionnaires et agents publics. Ces derniers ont la possibilité d’obtenir du propriétaire de l’immeuble collectif ou, en cas de copropriété, du syndic, la communication des documents prouvant l’installation d’appareils ou les raisons justifiant leur dispense, au moyen d’un courrier. 
Une amende plafonnée à 1 500 € par logement et par année est prévue en cas de non-respect de cette règlementation. Une mise en demeure doit être envoyée à la copropriété avant toute sanction.