Logements sociaux / procédure d’attribution et DALO

Attribution des logements sociaux

Classement des candidats locataires par ordre de priorité (art. 1 / CCH : R.441-3)

La commission d'attribution des logements locatifs sociaux est chargée d’étudier les dossiers de candidature déposés pour les logements locatifs vacants dans le parc de l'organisme. Aucune attribution ne peut être prononcée si la demande n’a pas été enregistrée selon la procédure du numéro d’enregistrement unique.
La commission attribue nominativement chaque logement locatif. Sauf en cas d'insuffisance du nombre des candidats, elle examine au moins trois demandes pour un même logement.
Le décret du 15 février 2011 précise que la commission peut classer les candidats par ordre de priorité. L’attribution du logement sera prononcée en faveur du candidat suivant en cas de refus par celui classé devant lui. Il est fait exception à cette obligation quand elle examine les candidatures de personnes désignées par le préfet en application du dispositif DALO.

Critères d’attribution du logement HLM : prise en compte du taux d’effort (art. 2 / CCH : R.441-3-1 et arrêté du 10.3.11)

Pour l’attribution de logements locatifs sociaux, il est tenu compte du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs (CCH : L.441-1).
Le décret du 15 février précise que la commission peut utiliser pour proposer un logement adapté au demandeur le taux d’effort (loyer  / ressources) des personnes qui vivront au foyer. Le taux d’effort est égal à un rapport entre :

• la somme du loyer principal, du loyer  des annexes, des charges récupérables et du montant de la contribution du locataire au partage des économies de charges , diminuée, le cas échéant, de l’aide personnalisée au logement ou de  l’allocation de logement (sociale ou familiale)
• et la somme des ressources des personnes qui vivront au foyer, figurant dans le formulaire de demande de logement social.

Loyer Principal + loyer annexes +provisions charges + contribution – APL (ou AL)
Ressources des personnes devant vivre au foyer

Si  les consommations d’eau et de chauffage sont individualisées, le bailleur intègre dans ce calcul, au titre des charges, un forfait tenant compte de la taille du logement et du nombre de personne qui vivront au foyer (arrêté du 10.3.11).

Information du préfet

Le préfet est destinataire de la convocation à toute réunion de la commission d’attribution, de son ordre du jour et du procès verbal des décisions prises lors de la précédente réunion. 

Réservations de logements sociaux (art. 3 / CCH : R.441-5)

Les bénéficiaires de réservations de logements sociaux restent inchangés (l’Etat, les collectivités territoriales, leur établissements publics, les EPCI, les employeurs les organismes collecteurs, les chambres de commerce et les organismes à caractère désintéressé) cependant les modalités de réservations sont précisées : elles peuvent porter sur des logements identifiés dans des programmes, sur un flux annuel de logements portant sur un ou plusieurs programmes ou sur l’ensemble du patrimoine de logements locatifs du bailleur, ou sur une combinaison entre ces deux formules. Dans tous les cas, ces réservations s’exercent lors de la première mise en location des logements ou au fur et à mesure qu’ils se libèrent.

Les différentes réservations

Réservation au titre du contingent préfectoral

L'Etat est réservataire de droit de logements sociaux.
Le contingent préfectoral est fixé à 30 % du total des logements de chaque organisme. Désormais, la part réservée aux agents civils et militaires de l’Etat n’est plus égale à 5 %, mais fixée à 5 % maximum. Le pourcentage restant est toujours affectés aux personnes prioritaires, notamment les personnes handicapées, mal logées ou défavorisées.

Réservation en contrepartie d’une garantie financière

Le total des logements réservés aux collectivités territoriales, aux établissements publics les groupant et aux chambres de commerce et d’industrie en contrepartie de l’octroi de la garantie financière des emprunts ne peut globalement représenter plus de 20 % des logements de chaque programme (sans changement).

Réservations supplémentaires

L’Etat (représenté par le préfet de département), les collectivités territoriales, les établissements publics territoriaux et les chambres de commerce et d’industrie peuvent bénéficier de réservations supplémentaires en contrepartie d’un apport de terrain ou d’un financement (sans changement).

La convention de réservation

Une convention de réservation doit obligatoirement être conclue entre  tout bénéficiaire de réservations et l’organisme bailleur. Celle-ci doit indiquer les modalités pratiques de leur mise en œuvre, notamment les délais dans lesquels ce bailleur est tenu de signaler la mise en service et la vacance de l’intégralité des logements réservés. Cette convention doit être communiquée sans délai au préfet de département de l’implantation des logements réservés.
Si la convention de réservation est conclue au bénéfice de l’Etat, elle doit, en plus, définir la nature et les modalités des échanges d’informations nécessaires à sa mise en œuvre.

Une liste minimale fixe les matières que la convention doit régler (arrêté du 10.3.11) :

• le nombre de logements du patrimoine du bailleur dont les attributions sont assujetties à réservation ;
• le pourcentage de logements réservés dans des programmes et le nombre de logements correspondant répartis par type de logement et par type de concours financier de l’Etat ainsi que l’identification de ces logements ;
• le pourcentage de logements mis et en service et le pourcentage de logements remis à la location, sur un programme, plusieurs programmes ou l’ensemble du patrimoine de logements locatifs du bailleur situés dans le département qui sont mis annuellement à la disposition du préfet en remplacement ou en complément des logements ainsi que le nombre de logements correspondant, de sorte que le préfet dispose effectivement de 25 % au plus du flux total de logements mis en service et remis à al location. La convention indique le taux de rotation retenu s’agissant des logements remis à la location ;
• les catégories de personnes prioritaires qui, en plus de celles reconnues prioritaires par la commission de médiation, sont éligibles aux logements réservés par le préfet et la procédure de reconnaissance de l’éligibilité de ces personnes, et ce en respectant le PDALPD ;
• les modalités, le délai et le contenu du signalement au préfet de la mise en service ainsi que de la remise en location des logements réservés au préfet ;
• le délai de proposition par le préfet du ou des candidats à l’attribution d’un logement relevant de son contingent de réservation et la procédure applicable en cas d’absence de candidat dans le délai fixé ;
• les modalités de constitution et d’actualisation des dossiers de demande des candidats à l’attribution d’un logement présentés par le préfet ainsi que la procédure applicable en cas de carence  du demandeur avant la présentation du dossier en commission d’attribution ou d’abandon de la demande ;
• les modalités, le délai et le contenu de l’information du préfet sur les décisions prises par la commission d’attribution sur les demandes examinées suite à la désignation de personnes déclarées prioritaires par la commission de médiation ou à la proposition d’autres candidatures par le préfet et, en cas de refus ou d’ajournement, les motifs de la décision de la commission d’attribution ainsi que le délai imposé au préfet pour présenter de nouveaux candidats. Les suites à donner au refus ou aux ajournements fondés sur le besoin d’accompagnement social susceptibles de nécessiter, avec l’accord du demandeur, la passation d’une convention avec un autre partenaire sont également précisées ;
• les cas et conditions de reprise pour une attribution pour une seule mise en location de logements par le bailleur ainsi que le contenu de l’information fournie au préfet sur l’occupation des logements repris ;
• les modalités et le délai de l’information du préfet sur les baux signés suite à des décisions d’attribution de logements à des personnes déclarées prioritaires par la commission de médiation et désignées au bailleur par le préfet aux fins de leur attribuer en urgence un logement ainsi que les autres candidats proposés par le préfet ;
• les modalités et le délai de l’information donnée au préfet sur les refus opposés par les candidats auxquels un logement réservé par le préfet a été proposé ainsi que la procédure applicable lorsque le refus a été opposé par une personne déclarée prioritaire par la commission de médiation ;
• la durée de la convention ainsi que les modalités de son renouvellement ;
• les modalités d’évaluation annuelle du dispositif.

En tant que besoin, le contenu de la convention peut être adapté lorsque le bailleur présente à la commission d’attribution pour le compte du préfet des candidatures de personnes éligibles aux logements réservés au préfet.

Non respect des engagements du bailleur

En cas de non-respect par le bailleur de ses engagements, le préfet peut résilier la convention après une mise en demeure restée sans suite pendant deux mois.
A défaut de signature de la convention ou en cas de résiliation de celle-ci, le préfet fixe par arrêté les modalités pratiques de mise en œuvre des réservations dont bénéficie l’Etat.
L’absence de déclaration au préfet de la mise en service ou de la vacance de tout logement en méconnaissance de la convention de réservation, ou de l’arrêté préfectoral pris à défaut de convention, est passible d’une sanction pécuniaire maximale égale à 18 mois de loyer en principal du ou des logements concernés (CCH : L.451-2-1).

Dispositions transitoires

Pour permettre la signature entre le préfet et les bailleurs sociaux des conventions de réservation de l'Etat, ou la mise en conformité des conventions et des arrêtés préfectoraux existants, une période transitoire est prévue jusqu’au 1er octobre 2011. Au-delà cette date, en l'absence de convention de réservation signée ou mise en conformité, les modalités de mise en œuvre du contingent préfectoral seront fixées par un arrêté du préfet.

Droit au logement opposable DALO

Composition de la commission départementale de médiation (art.6 / CCH : R. 441-13)

Les membres de la commission de médiation ainsi que leurs suppléants sont nommés par arrêté du préfet pour une durée de trois ans, renouvelable une fois. En cas de démission ou de décès de membres titulaires ou suppléants, de nouveaux membres sont nommés, selon les mêmes modalités, pour la durée du mandat restant à courir.

Notion de logement adapté aux besoins et capacités du demandeur (art.7 / CCH : R. 441-16-2 et R.441-16-4)

Dans le cadre du droit au logement opposable, la commission de médiation désigne les demandeurs qu’elle reconnaît prioritaires et auxquels un logement doit être attribué en urgence. Pour chaque demandeur, elle détermine les caractéristiques dudit logement en tenant compte de ses besoins et de ses capacités. Le décret du 15 février 2011 précise les paramètres pris en considération pour apprécier ces derniers à savoir, la taille et la composition du foyer, l’état de santé, les aptitudes physiques ou les handicaps des personnes qui vivront au foyer, la localisation des lieux de travail ou d’activité et la disponibilité des moyens de transport, la proximité des équipements et services nécessaires à ces personnes.
Tout autre élément pertinent propre à la situation personnelle du demandeur peut également être pris en compte par la commission.

Pour chaque demandeur reconnu comme prioritaire par la commission, le préfet désigne un organisme bailleur disposant de logements correspondants à la demande. Il définit un périmètre au sein duquel ce logement doit être situé et fixe le délai dans lequel le bailleur est tenu de loger le demandeur dans un logement adapté à ses besoins et capacités et ce en fonction des critères nouvellement déterminés.

Le décret indique que cet examen de la situation des personnes par le préfet et le bailleur social pour les propositions de logement est réalisé à la date à laquelle ils lui proposent un logement. Les changements dans la taille ou la composition du foyer portés à leur connaissance ou intervenus postérieurement à la décision de la commission doivent dès lors être pris en compte. Par conséquent, l’intéressé a l’obligation d’informer le préfet destinataire de la décision de la commission de tout changement d’adresse à laquelle le courrier doit lui être adressé et de tout changement dans la taille ou la composition du ménage.

Le décret prévoit :

• que la commission de coordination des accords collectifs intercommunaux d’attribution est compétente pour examiner les cas des bénéficiaires du DALO quand ils relèvent aussi de l’accord ;
• que les instances locales du PDALPD peuvent se voir confier par le préfet un rôle de proposition de logement adaptée au profit des bénéficiaires du DALO.

Renforcement de l’information des demandeurs (art. 7, 8 et 9 / CCH : R. 441-16-3 ; R. 441-18 ; R. 441-18-2)

L’organisme bailleur désigné par le préfet doit désormais informer le demandeur, dans la proposition de logement, que cette offre est faite au titre du droit au logement opposable. Il attire également son attention sur le fait qu’en cas de refus d’une offre de logement correspondant à ses besoins et capacités, il risque de perdre le bénéfice de la décision de la commission de médiation. Il en est de même pour la commission de médiation dans la notification de la décision.

Le demandeur devant être accueilli dans une structure d'hébergement, un établissement ou logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale est quant à lui informé par le préfet que la proposition d’hébergement lui est faite au titre du droit à l’hébergement opposable. Il lui indique par ailleurs qu’en cas de refus d’une proposition d’accueil non manifestement inadaptée à ses besoins, il pourra perdre le bénéfice de la décision de la commission.

La commission de médiation aura en outre informé l’intéressé de cette éventualité dans sa notification de décision.

• Analyse juridique n° 2007-54 relative au droit au logement opposable et attribution des logements sociaux