Location meublée (archive)

Location
(Location meublée)
N° 13/05

Le régime relatif aux locations meublées, instauré par la loi du 29.7.98 et inséré dans le CCH, a été élargi à tous les bailleurs en meublé, sous certaines conditions, par la loi de cohésion sociale (cf. HA cohésion sociale / art. L. 632-1 et suivants / loi du 18.1.05 : art. 115).
Il suscite deux premières questions :
Comment apprécier la notion de résidence principale ?
Comment appliquer ces nouvelles dispositions dans le temps ?

Définition de la notion de résidence principale

Seules les locations meublées occupées à titre de résidence principale sont concernées par le régime de l'article L. 631-1 et suivants. Cette exigence était déjà mentionnée dans le régime introduit par la loi du 29.7.98, et la notion a été largement commentée à l'occasion de la loi du 6.7.89.
L'analyse de cette notion apparaît avec plus d'acuité aujourd'hui en raison de la durée souvent très brève des contrats de location meublée.

Ebauche de définition

La notion d'habitation principale apparaît comme une notion de pur fait, laissée à la libre appréciation des juges du fond. La jurisprudence permet cependant de dégager un certain nombre d'indices utilisés régulièrement par les juridictions.

Aucun de ces indices n'est à lui seul décisif et il convient plutôt d'utiliser la technique " du faisceau d'indices " afin de déterminer si on se trouve devant une " résidence principale ".
Ces indices sont :

• la durée effective d'occupation du local ;
• les attaches familiales, c'est-à-dire, la recherche du lieu de résidence de la famille ;
• le lieu d'exercice de la profession ;
• le lieu de paiement de l'impôt sur le revenu, le lieu pour lequel le contribuable demande des abattements ou avantages fiscaux au titre de sa résidence principale permet d'affiner l'analyse ;
• le lieu d'inscription sur les listes électorales.

Au final, la notion d'habitation principale peut être résumée comme le lieu d'installation complète et permanente de l'individu. Pour autant, la notion de permanence n'est pas synonyme de définitive et on peut imaginer que, sur une même année, une même personne puisse disposer de plusieurs habitations principales successives.
Selon la doctrine administrative, l'habitation principale doit s'entendre du logement où les contribuables résident habituellement et effectivement avec leur famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels (RM Robert, JO, Sénat du 2 juin 1983, p. 807).

Ces considérations d'ordre général permettent d'entrevoir quelle qualification donner à certaines situations délicates auxquelles sont confrontées les ADIL.

Application aux étudiants

Concernant les étudiants, il nous semble que la solution, ainsi que la motivation, avancée par la réponse ministérielle, en date du 30.11.04, relative à l'article L. 632-1 du CCH dans son ancienne rédaction, peut être reprise. Celle-ci énonce que doit être qualifié d'habitation principale " un logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s'il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents ".
Par ailleurs, dans une récente réponse ministérielle (JO Sénat du 28 avril 2005), le ministre du logement précise
que le nouveau régime des meublés issu de la loi de cohésion sociale " s'applique bien à tous les étudiants locataires d'un logement meublé pendant l'année universitaire, quel que soit le nombre de logements loués par le bailleur. Dans une telle situation, le logement meublé est, en effet, considéré comme la résidence principale de l'étudiant " Le ministre ajoute qu' afin de prendre mieux en compte la situation particulière des étudiants, il sera proposé dans le projet de loi " Habitat pour tous ", " d'abaisser de douze mois à neuf mois, soit une durée correspondant à celle de l'année universitaire, la durée minimale des baux conclus avec des étudiants par les propriétaires de logements meublés ".

Application aux travailleurs saisonniers

Concernant les travailleurs saisonniers, 2 hypothèses doivent être distinguées :

• le travailleur saisonnier conserve un logement dans une commune différente de celle de son futur lieu de travail et il y conserve sa domiciliation fiscale, l'essentiel de ses biens et de ses attaches autres que professionnels. Dans ce cas, le contrat de bail conclu avec le bailleur ne devrait être soumis au régime de l'article 632-1 du CCH, sa résidence principale se situant dans son logement d'origine ;

• le travailleur saisonnier passe d'un logement à un autre au gré des saisons. Dans ce cas, il n'existe pas une pluralité d'habitation principale mais une véritable succession de résidences principales et à l'occasion de chaque saison, le travailleur saisonnier devrait bénéficier de la protection instaurée par l'article L. 632-1 du CCH. A chaque saison, le logement loué fait l'objet d'une installation complète et permanente, et même si elle n'est pas définitive, il n'en reste pas mois qu'elle constitue la résidence principale du preneur pendant toute la durée de la location.

Application aux personnes ne parvenant pas à accéder à un logement en raison de difficultés financières

Une ADIL nous a fait part d'une situation particulière qui concerne des personnes, vivant dans des zones touristiques, en proie à des difficultés financières qui ne trouvent à se loger dans des logements loués en meublé que durant les périodes de basse saison et qui se voient contraintes de déménager dès l'arrivée des beaux jours. Dans cette situation, les locataires ont vocation à résider habituellement et effectivement avec leur famille dans le logement et leurs intérêts professionnels et matériels se situent dans la région. Aussi, ceux-ci devraient bénéficier d'un contrat écrit d'une durée minimale d'un an.

Sur un plan pratique, il paraît important que le bailleur et le preneur s'entendent précisément sur la destination qu'entend donner ce dernier aux locaux loués (résidence principale ou secondaire).
Dans un souci de protection, le propriétaire est en droit d'exiger que le bail stipule que le preneur ne pourra en aucun cas installer sa résidence principale dans les locaux loués. Cette clause ne sera valable que pour autant qu'au jour de la conclusion du bail les conditions de qualification de résidence principale n'étaient pas réunies. En cas de fausse déclaration, le preneur pourra, preuves à l'appui, demander aux tribunaux de requalifier son contrat afin de lui permettre de bénéficier de la protection instaurée par l'article L. 632-1 et suivants.

Application dans le temps des dispositions nouvelles

Principe

La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif (Code Civil : art. 2).
Aucune disposition n'étant prévue pour traiter la situation des baux en cours, ce nouveau régime ne devrait concerner que les nouvelles locations conclues à compter de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 20.1.05 (lendemain de la date de la publication au journal officiel / cf : ordonnance du 20.2.04).

Ainsi, ne seraient pas soumis aux dispositions nouvelles des articles L. 632-1 à 3 et demeureraient assujettis aux dispositions en vigueur lors de la date d'effet de la convention :

• les baux en cours dont la durée contractuelle n'était pas expirée au moment de l'entrée en vigueur de la loi de cohésion sociale, soit le 20 janvier 2005 ;
• les baux verbaux qui se poursuivent vers un terme indéterminé jusqu'à leur dénonciation.

C'est en ce sens que la Cour de cassation s'est prononcée en matière de baux professionnels sur l'application des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23.12.86 aux situations juridiques en cours. L'article 57 A ne leur est pas applicable (Cass. Civ. III : 5.10.94 ; Cass. Civ. III 5.7.95 ; Cass. Civ. III : 11.6.97).

Application de la loi nouvelle au bail tacitement reconduit ou renouvelé

La tacite reconduction ne constitue pas la continuation du bail initial. Elle s'analyse, en jurisprudence, comme un nouveau contrat.
Les stipulations contractuelles et les règles du Code civil applicables lors de l'entrée dans les lieux au contrat initial ne s'y appliqueraient pas, le contrat reconduit serait soumis au régime juridique des meublés (CCH : art. L. 632-1 à 3).
Ainsi, le locataire occupant à titre de résidence principale un local meublé dont le bail a été tacitement reconduit à compter du 20 janvier 2005, bénéficierait d'un contrat d'un an, établi par écrit et serait en droit de donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.
Cette même analyse devrait s'appliquer aux contrats renouvelés.

C'est en ce sens, que s'est prononcée la Cour de cassation dans une décision rendue en matière de baux professionnels (Cass. Civ. :10.7.98).