Jouissance exclusive partagée d’une terrasse et délimitation des droits des copropriétaires

Cass. Civ III : 3.12.15
N° de pourvoi: 14-24945

Les copropriétaires et leurs ayants cause à titre particulier, comme par exemple un acquéreur, un locataire, ou un occupant à titre gratuit, peuvent se prévaloir du contenu du règlement de copropriété et de ses éventuelles modifications à partir de leur publication au fichier immobilier (loi du 10.7.65 : art. 13).

En l’espèce, deux copropriétaires possédaient la jouissance exclusive et partagée d’une terrasse.

Un des copropriétaires a saisi le tribunal pour obtenir la délimitation entre les deux parties de terrasse. L’expert désigné relève dans son rapport qu’un plan figurant en annexe de l’état descriptif de division prévoyait déjà une limite séparative (avec angle droit et non horizontal comme le réclamait l’un des propriétaires). La Cour d’appel a refusé d’utiliser ce plan en raison du caractère non contractuel de l’état descriptif de division. Mais la Cour de cassation ne tient pas le même raisonnement. Elle considère que la délimitation des droits d'usage privatif entre les deux copropriétaires doit résulter du plan joint à l'état descriptif de division et du règlement de copropriété. L'annexion du plan à ces documents entraîne l'opposabilité aux copropriétaires et à leurs ayants cause.