Acquisition par prescription d’une servitude de vue sur le fond voisin

Cass Civ. III : 21.4.22
N° 21-12.240

Pour mémoire, une servitude de vue peut s’acquérir de trois manières : par convention ou titre entre les propriétaires, par prescription trentenaire (usucapion) ou par destination du père de famille ; cette servitude est constatée si deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, que c’est par lui que les choses ont été mises en l’état dans lequel elles se trouvent (CC : art. 693) et que la servitude continue d’exister activement ou passivement (CC : art. 694). 
La prescription acquisitive permet d’acquérir la propriété en cas de possession continue, ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (CC : art. 2258 et 2261).
Le cas de la servitude de vue correspond à la création, par un propriétaire voisin, d’une ouverture à l’origine d’une nouvelle vue sur le fond voisin, et étant située en deçà de la distance légale minimale. Il faut alors que celle-ci ne soit pas contestée durant 30 ans, délais à l’issue duquel elle sera acquise par défaut. 
Le juge apprécie souverainement la création ou non d’une servitude de vue. Elle peut par exemple être admise si une ouverture est créée dans un mur mitoyen, sans le consentement du propriétaire mitoyen (Cass. Civ III : 10.4.75, n° 73-14.136) et être refusée dans le cas d’une vue s’exerçant uniquement à partir d’un toit-terrasse (Cass. Civ III : 23.11.17, n° 16-20.521).
Dans cet arrêt du 21 avril 2022, la Cour de cassation précise que l’absence de déclaration préalable d’urbanisme et le défaut d’autorisation des travaux de percement du mur extérieur d’un immeuble soumis au statut de la copropriété par l'assemblée générale ne font pas obstacle à l'acquisition par prescription d'une servitude de vue sur le fonds voisin.