Travaux incombant au bailleur effectués par le locataire

Cass. Civ. III : 11.1.06

S'agissant d'une obligation de faire, il existe un principe général selon lequel nul ne peut se faire justice à soi-même. L'article 1144 du Code civil permet au créancier d'une obligation de faire, inexécutée, d'être autorisé à l'exécuter lui-même aux dépens du débiteur. En matière de bail, le locataire sur le fondement de ce texte, peut obtenir le remboursement des travaux qu'il a exécutés en lieu et place du bailleur, à condition d'y avoir été préalablement autorisé.

La jurisprudence a été amenée à préciser les modalités de mise en oeuvre de l'article 1144. Elle n'était pas fixée jusqu'ici, exigeant tantôt mise en demeure préalable et autorisation de justice cumulativement (Cass. Civ. III : 5.3.97), tantôt l'une de ces deux conditions seulement (Cass. Civ. III : 10.7.96). Il a même été admis que le créancier puisse s'affranchir de l'autorisation préalable sous réserve que l'urgence soit démontrée et que la dépense ait été effectuée de la façon la plus économique (Cass. Civ. III : 12.6.01).

Par l'arrêt du 11 janvier 2006, la Cour de cassation tranche et fait preuve de rigueur : il doit y avoir mise en demeure préalable et autorisation de justice. La mise en demeure préalable sert à avertir le débiteur et lui laisse une chance d'exécuter volontairement son obligation. Si le bailleur est averti de la nécessité d'effectuer des travaux et ne fait pas le nécessaire, le juge autorisera le preneur à les exécuter à ses dépens. La Cour ne retient pas l'urgence qui était invoquée par le preneur. Elle a sans doute considéré que le délai d'un mois et demi laissé au preneur était suffisant pour obtenir du bailleur la mise en conformité requise par la commission de sécurité et éviter ainsi la fermeture de son établissement.

Cette solution rendue à propos d'un local commercial est transposable aux locaux d'habitation.