Garantie décennale / Dommages évolutifs / Ensemble immobilier / Ouvrages indépendants

Cass. Civ. III : 4.11.04

Plusieurs constructions d'un ensemble immobilier de 47 villas, conçues selon le même procédé, construites par les mêmes locateurs d'ouvrages et sur la même période, sont l'objet de désordres de nature décennale.

Cet ensemble immobilier étant organisé en une copropriété unique, le syndicat des copropriétaires décide, en 1989, d'assigner les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale et obtient satisfaction.

En 1996, des désordres ayant les mêmes causes (mauvaise conception, mauvais dosage du béton) apparaissent sur d'autres villas.

L'ensemble immobilier ayant été réceptionné en 1983, le syndicat invoqua la théorie des dommages évolutifs afin d'échapper à la prescription de 10 ans.

On entend par dommage évolutif un désordre apparu et dénoncé au cours du délai de 10 ans et qui continue de produire des conséquences dommageables postérieurement à l'expiration de ce délai et donc à un moment où la prescription est en principe acquise. Ces désordres dit évolutifs sont couverts par la garantie décennale (Cass. Civ. III : 14.6.89), dès lors que les désordres initiaux ont été dénoncés judiciairement avant l'expiration du délai de garantie.

La Cour d'appel, dont la décision est confirmée en cassation, rejette le recours intenté par le syndicat au motif que, même s'il s'agit d'un ensemble immobilier organisé en une copropriété unique, réalisé par les mêmes intervenants et selon un procédé identique, les 47 villas constituent des ouvrages indépendants et que par conséquent les désordres constatés dans une villa ne pouvaient être regardés comme l'aggravation de ceux ayant affecté antérieurement une construction.

Cet arrêt présente un intérêt tout particulier et sera accueilli favorablement par tous les promoteurs immobiliers commercialisant en l'état futur d'achèvement des programmes d'habitat individuel organisés sous forme de copropriété horizontale.