Code civil / Décès / Legs / Restitution du dépôt de garantie

Cass. Civ. III : 25.2.04

En vertu de l'article 22 de la loi de 1989, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire sortant. Auprès de quel bailleur le locataire devra-t-il faire sa demande lorsque le propriétaire initial décède et que le bien loué est légué par testament à un tiers en cours de location ?

Lorsqu'un logement loué est transféré à un tiers par l'effet d'une vente, d'une succession ou d'une donation, le nouveau bailleur doit s'acquitter pour l'avenir des obligations qui lui incombent en tant que bailleur. En revanche, le bail ne créant entre les parties que des droits personnels, pour les créances nées de l'exercice du contrat de bail antérieurement au transfert du bien il faut faire une distinction entre la transmission du bien à l'ayant cause à titre particulier et celle à l'ayant cause à titre universel. L'héritier est un ayant cause à titre universel et devient partie aux contrats conclus par son auteur de son vivant et est donc débiteur des créances nées avant le transfert de propriété.

En revanche, l'acquéreur et le donataire sont des ayant cause à titre particulier et les créances nées à l'occasion du bail antérieurement au transfert de propriété ne passent pas (sauf cas particulier de cession de créance ou de subrogation) dans leur patrimoine. Si on applique ce principe à la restitution du dépôt de garantie, l'obligation de le restituer incombe au bailleur initial lorsque le logement loué a été vendu où a fait l'objet d'une donation mais à l'héritier en cas de succession. Le légataire à titre particulier, précise ici la Cour de cassation, est un ayant cause à titre particulier et c'est le bailleur initial qui reste tenu de restituer le dépôt au locataire.