Résolution / Vente / Hypothèque / Droit de suite

Cass. Civ. III : 6.11.02

Lors d'un achat immobilier à crédit, le prêteur demande la plupart du temps à l'emprunteur de lui consentir une hypothèque sur le bien financé.

Cela suppose l'annexion d'une convention d'hypothèque aux contrats d'emprunt et de vente.

Le prêteur est alors créancier hypothécaire et détient un droit réel sur l'immeuble lui permettant en cas de défaillance de l'emprunteur de faire saisir le bien et de récupérer le prix de la vente.

Le créancier hypothécaire bénéficie en outre d'un droit de suite en cas de vente du bien à un tiers acquéreur. Autrement dit, il a le droit de saisir et vendre l'immeuble en quelques mains qu'il passe.

En l'espèce, une personne acquiert un immeuble auprès d'une société et le finance pour partie par un emprunt garanti par une hypothèque.

Suite à la défaillance de l'acquéreur dans le remboursement, le prêteur engage une action en vue de la saisie immobilière du bien mais, parallèlement, le vendeur obtient la résolution de la vente (effacement rétroactif des obligations des deux parties lorsque l'une d'entre elles n'exécute pas ses prestations) et cède le bien à une société qui le revend à son tour aux époux A.

Postérieurement à l'acquisition de l'immeuble par les époux A, le jugement ayant prononcé la résolution de la vente est rétracté.

La banque, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière et bénéficiant d'un droit de suite signifie aux époux A, tiers acquéreurs, une sommation de payer ou de délaisser le bien.

Devant la Cour d'appel, la sommation est annulée au motif que le jugement de résolution, en faisant disparaître le contrat de vente de façon rétroactive, a entraîné la disparition des droits réels consentis par l'acquéreur sur le bien.

La Cour en conclut que les époux ayant acquis l'immeuble avant que le jugement de résolution soit rétracté sont tiers de bonne foi et qu'aucun droit de suite ne peut leur être opposable.

La Cour de cassation sanctionne la Cour d'appel en énonçant que le droit de suite dont bénéficie le créancier hypothécaire est un droit réel attaché au bien opposable à tous et notamment à tout acquéreur, qu'il soit ou non de bonne foi.

Elle précise que le jugement de résolution ne vaut pas radiation de plein droit de l'hypothèque antérieurement publiée et que la publication de la décision rétractant la résolution de la vente, même intervenue postérieurement à l'acquisition de leurs droits par les époux A, faisant d'eux des tiers de bonne foi, ne prive pas pour autant la banque créancière de l'exercice de son droit de suite.