Personnes âgées / Prestations / Répartition de charges

Cass. Civ. III : 12.3.03 et Cass. Civ. III : 22.10.02

Les résidences de retraite placées sous le régime de la copropriété présentent la particularité de fournir aux résidents des prestations telles que la restauration, l'assistance médicale et ménagère. Ces services peuvent être pris en charge par le syndicat des copropriétaires ; dans ce cas, les dépenses correspondantes sont réparties selon les règles édictées par la loi du 10.7.65. Ces services peuvent également être confiés par une clause du règlement de copropriété à une société prestataire de services ou à une association loi de 1901.

Dans la première espèce, une société était chargée de fournir aux résidents des prestations de services généraux notamment personnel, aide médicale et restauration. Le contrat de prestation de services, voté en assemblée générale prévoyait notamment que les résidents devaient régler au prestataire le coût des différentes prestations même en cas d'inoccupation des logements.

Les héritiers d'un résident contestent la validité de la répartition des charges et considèrent que le contrat étant inclus dans le règlement de copropriété, les charges relatives à ces prestations étaient assimilables à des charges de copropriété, partant de là ces charges devaient être réparties conformément à l'article 10 de la loi de 65. Les héritiers sont déboutés en appel et se pourvoient en cassation.

La Cour de cassation rejette les moyens des auteurs du pourvoi et confirme l'arrêt de la Cour d'appel : " la circonstance que le contrat était intégré au règlement de copropriété n'a pas pour effet de rendre ces prestations et facturations assimilables à des charges de copropriété. Le coût des prestations relevant des services généraux est dû même si l'appartement est rendu vacant… ".

Dans la seconde espèce, les prestations spécifiques ont été confiées non pas à une société prestataire de services mais à une association dont les statuts fixent les modalités de paiement des cotisations dues par les résidents au titre des différents services dont ils bénéficient. La Cour de cassation juge fondée la demande de paiement de cotisation par l'association même en cas d'inoccupation des lieux dès lors que les statuts le prévoient.