Contrat de vente / Insectes xylophages / Garantie des vices / Clause exonératoire

Cass. Civ. III : 26.2.03

Cette décision concerne une situation antérieure aux dispositions relatives à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites ; elle présente cependant encore de l'intérêt pour les ventes conclues dans les zones non délimitées par arrêté préfectoral.

Dans cette affaire, les faits sont les suivants :Une maison d'habitation est vendue par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

• Celui-ci met en garde l'acheteur sur la présence de capricornes et lui conseille le recours à expertise.
• La vente est, malgré cette mise en garde, conclue sans expertise complémentaire et comporte une clause par laquelle le vendeur s'exonère de la garantie pour tous les vices ou défauts apparents ou cachés affectant l'immeuble (capricornes, termites et autres insectes).
• Postérieurement à la vente les acquéreurs découvrent la présence de termites et engagent une action à l'encontre des vendeurs sur le fondement des vices cachés.

Cette demande, rejetée par la Cour d'appel, est confirmée par la Cour de cassation.

En l'espèce, la présence de termites ne constitue pas un vice caché justifiant l'allocation de dommages et intérêts, ceci pour deux raisons :

• l'acquéreur ne rapporte pas la preuve que le vendeur avait connaissance de la présence de termites avant la vente ;
• l'acquéreur aurait dû suivre les conseils de l'agent immobilier et demander l'aide d'un expert afin de connaître la nature et l'ampleur de l'infestation.

Pour mémoire, la loi du 8 juin 1999 prévoit qu'en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, la clause exonératoire de la garantie des vices cachés, si le vice est constitué par des termites, ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ; l'état parasitaire doit être établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique.