Code civil / Bail / Résolution pour inexécution / Conséquences

Cass. Civ. III : 30.4.03

Cette décision a été rendue uniquement pour un contrat de location soumis aux dispositions du Code civil. Les baux sont des contrats à exécution successive. Tout contrat contient une condition résolutoire (Code civil : art. 1184). Ainsi, un bailleur peut se voir imposer une résolution de contrat pour non respect de ses engagements. Le problème crucial est de savoir quels sont les effets d'une résolution, notamment en parallèle des effets d'une résiliation de contrat.

La Cour de cassation répond sur les deux points. La résolution du contrat rétroagit au jour du non respect de l'exécution du contrat, et ce peut donc être le jour de la formation du contrat : ce dernier est anéanti depuis l'origine. En l'espèce, un bailleur avait manqué à son obligation de délivrance car il devait fournir deux accès, un par escalier, l'autre par ascenseur, ce qui n'a jamais été fait. Le contrat est donc considéré comme n'ayant jamais existé, le locataire n'est alors tenu qu'à une indemnité d'occupation fixée par le juge, et ce depuis le début du contrat.

En revanche, lorsque le contrat de location est résilié, et non résolu, parce qu'il a reçu un début d'exécution, la résiliation ne joue que pour l'avenir.