Obligation du bailleur / Vide-ordures / Suppression

Cass. Civ. III : 2.2.00

Le bailleur peut-il supprimer unilatéralement un élément d'équipement mentionné au bail contre la volonté du preneur et cela sans diminution de loyer ?

C'est la question sur laquelle la Cour de cassation a dû se pencher.
En l'espèce, le bailleur avait supprimé un vide-ordures à la demande de plusieurs locataires justifiée par les problèmes d'hygiène qu'il occasionnait.

L'un des preneurs mécontents a assigné son bailleur en demandant :

• la réduction du loyer ;
• la remise en service du vide-ordures.

La Cour d'appel a rejeté sa demande et la Cour de cassation l'a confirmée, en mettant en concurrence les deux obligations pesant sur le bailleur issues des articles 1719 et 1723 du Code civil.

L'article 1723 interdit au bailleur pendant la durée du bail de changer la forme de la chose louée ; les parties communes, tel que le vide-ordures collectif, y étant comprises.

Mais, l'article 1719 oblige le bailleur à entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et surtout d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La haute juridiction fait prévaloir l'article 1719, en considérant que " l'obligation du bailleur d'assurer une jouissance paisible au preneur peut justifier la suppression du vide-ordures pour satisfaire à des impératifs d'hygiène, sans diminution de loyer ".