VEFA / Vices apparents

Cass. Civ. III : 22.3.00

En matière de vente d'immeuble à construire, la Cour de cassation vient de rendre une décision importante pour la définition de la responsabilité du vendeur.

Il était jusqu'alors admis que l'acquéreur dispose d'un délai d'un mois après la mise de possession, éventuellement prorogé jusqu'à la réception des travaux pour dénoncer les vices apparents (CC : art. 1642-1).

L'action devait ensuite être introduite à peine de forclusion dans l'année suivant la prise de possession (ou la réception si elle est postérieure - CC : art. 1648).

La Cour de cassation accepte un assouplissement à ces principes : les vices apparents peuvent désormais être dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession (ou la réception), mais toujours dans la limite d'une année.

Cette dénonciation postérieure ne peut toutefois concerner que les seuls désordres apparus à l'intérieur du délai d'un mois.

Les désordres relevés après ne sont pas visés et restent soumis à l'action classique en garantie des vices cachés.

Il convient désormais de s'interroger sur la validité des clauses contractuelles insérées dans les actes de vente indiquant que les désordres devront être dénoncés par l'acquéreur dans le délai d'un mois de l'article 1642-1. La Cour de cassation ne se prononce pas sur ce point.