Loi de 86 / Impossibilité d'une soumission conventionnelle à la loi du 1.9.48

Cass. Civ. III : 2.6.99

Reprenant le principe selon lequel "on ne peut déroger par des conventions particulières aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes mœurs" (Code Civil : art. 6), la Cour de Cassation considère que les locaux vacants, à compter de la publication de la loi du 23 décembre 1986, ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 mais sont régis par la loi du 23 décembre 1986 (chapitres 1er à 3 du titre I).

La Cour casse également l'arrêt pour avoir estimé que les statuts locatifs organisés par les lois du 1er septembre 1948, 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989 étaient d'ordre public protecteur du locataire alors que, selon elle, les dispositions de la loi du 23 décembre 1986 (art. 25) ne sont pas destinées à assurer la seule protection du preneur. Les parties ne pouvaient donc soumettre leur convention à un statut différent de celui qui s'imposait à elles.

Cet arrêt est important puisqu'il rappelle, d'une part, que les lois d'ordre public ne sont pas destinées à assurer la protection d'une seule partie et d'autre part, qu'il n'est pas possible d'y déroger à l'avance (la renonciation postérieure restant admise sous certaines conditions).

Le raisonnement de la Cour devrait normalement s'appliquer dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 qui pose comme principe que "les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles ou collectives" (art.1, al.3), la possibilité d'affirmer que ce texte est plus favorable aux intérêts du preneur étant alors exclue.