Bail à usage mixte

Cass. Ass. Plénière : 22.2.96
N° 91-21373

Dans cette affaire, le bailleur après avoir donné en location des locaux devant être affectés d'une part à l'habitation personnelle du locataire, d'autre part à l'exercice de sa profession : chirurgien dentiste, donne congé pour le terme du bail.

Le juge du fonds donne satisfaction au bailleur, au motif que le locataire, occupant les lieux à titre uniquement professionnel, ne pouvait prétendre au renouvellement du bail. La Cour de Cassation sanctionne cette décision et reconnaît au locataire le droit au renouvellement du bail, considérant que la destination des locaux à usage mixte professionnel et habitation n'implique pas, par elle-même, l'obligation d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par le contrat, confirmant ainsi une jurisprudence constante (Cass. Civ. III : 11.1.89, Cass. Civ. III : 25.5.92 et 23.11.93).

La Cour d'Appel de Renvoi refuse de suivre la Cour de Cassation ; c'est pourquoi, saisie d'un deuxième pourvoi, la Cour de Cassation se réunit en assemblée plénière pour rendre sa décision. La position de l'assemblée plénière ne constitue pas le revirement total attendu de la doctrine. La Cour considère, en effet, que le titulaire d'un contrat à usage mixte n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention, mais il ne peut se prévaloir du droit à renouvellement du contrat prévu par la loi du 22 juin 1982, s'il n'occupe pas au moins partiellement pour son habitation principale les locaux pris en location.

En conséquence, le locataire reste libre de ne pas respecter la destination mixte du bail pendant son cours et le bailleur ne pourra pas obtenir la résiliation du contrat pour non-respect de la destination mixte du bail. En revanche, ce même motif pourra lui permettre de refuser en fin de bail le renouvellement.

Ainsi, les titulaires de baux qualifiés de mixtes, mais en fait à usage professionnel uniquement, ne bénéficieront plus du statut protecteur de la loi du 22 juin 1982 (aujourd'hui de la loi du 6 juillet 1989) qui ne protège que le droit au logement du locataire.