Honoraires des syndics

Cass. Civ. III : 26.5.94
N° 92-17582
N° 92-19835

Les honoraires des syndics de copropriété sont librement fixés entre les syndics et les syndicats de copropriété. Cette liberté, aussi totale soit-elle, s'exerce néanmoins dans les cadres respectifs de l'arrêté du 2 décembre 1986 sur la publicité des prix, du décret du 17 mars 1967 sur la copropriété et de la loi "Hoguet" du 2 janvier 1970 sur l'exercice de certaines professions immobilières.

Il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'il ne peut y avoir de rémunération qui n'ait été préalablement acceptée après une information régulière.

Ainsi, le mandataire professionnel ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement d'autres rémunérations à l'occasion des opérations de gestion immobilières que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination.

La Cour d'Appel de Paris a ainsi jugé qu'un syndic n'était pas en droit de prélever en fin de mandat des honoraires exceptionnels qui n'avaient pas été approuvés expressément dans son dernier contrat renouvelé.

Dans le même arrêt, la Cour va plus loin dans le contrôle qu'elle opère sur la légitimité de certains honoraires.

Ainsi, elle a estimé que l'état informatique habituel de la copropriété permettant d'identifier les lots et les copropriétaires est suffisant en cas de changement de syndic et qu'il n'y avait donc pas lieu de facturer, à cette occasion, des frais informatiques hors gestion normale.

La Cour de Cassation confirme ce pouvoir de contrôle des juges du fond sur la justification des honoraires.

Dans une autre espèce, l'assemblée générale avait prévu des honoraires pour le syndic dans la mesure où la mise en œuvre d'un chantier nécessiterait sa présence assidue pour assurer la coordination des travaux. Mais la direction, la surveillance et le contrôle de ceux-ci avait en fait été assumés par un maître d'œuvre rémunéré par le syndicat, la Cour d'Appel, approuvée par la Cour de Cassation a estimé que les honoraires n'étaient donc pas dus.

La preuve n'était pas rapportée que le syndic ait été soumis, en raison des travaux, à des astreintes particulières et que des frais extraordinaires de gestion avaient été exposés.