Loi relative à la simplification de la vie des entreprises

N° 2015-02 / À jour au 19 janvier 2015
Loi du 20.12.14 : JO du 21.12.14

Cette loi comporte 59 articles dont certains impactent la réglementation en matière de transactions immobilières, de droit de l’urbanisme et les procédures administratives.

Transactions immobilières pour un bien en copropriété : ajustements des dispositions de la loi ALUR (art. 15 I à III)

La loi autorise tout d’abord le Gouvernement à prendre par ordonnances des mesures de nature législative afin de simplifier les modalités d'information des acquéreurs de lots de copropriété, renforcées depuis la loi ALUR.

En effet, la loi ALUR a étoffé la liste des pièces à fournir à l’acquéreur dès la signature de la promesse de vente (ou à défaut de promesse de vente, à l’acte authentique). Une dizaine de documents complémentaires doit être joint, notamment le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, le montant des impayés de charges et la dette vis-à-vis des fournisseurs (loi ALUR : art. 54 V/ CCH L.721-1 et L. 721-2). Auparavant, la plupart de ces documents devait être joint au seul stade de la réalisation de la vente.

La loi du 20 décembre 2014 (art. 15 I) autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures pour simplifier les modalités d’information des acquéreurs et d’en préciser le champ d’application. Compte tenu du volume des documents à fournir, la mise à disposition des informations sous forme dématérialisée est notamment envisagée, avec l'accord exprès de l'acquéreur.

La seconde mesure concerne la mention de la surface habitable dans toute promesse ou acte de vente portant sur un lot de copropriété (art. 15 II et III). La loi ALUR imposait depuis le 24 juin 2014, d’une part de préciser le mesurage de la surface habitable du ou des lots vendus (en plus de la superficie privative du lot de copropriété dite «Carrez» /cf. HA numéro spécial ALUR) et, d’autre part, d’annexer à la promesse ou à l’acte de vente le certificat de mesurage de la surface habitable.

Ces obligations sont désormais supprimées. Ainsi, depuis le 22 décembre 2014, toute promesse ou tout acte de vente portant sur un lot de copropriété doit uniquement mentionner la superficie privative du lot de copropriété dite «Carrez» et comporter en annexe son certificat de mesurage.

Pour mémoire, la superficie de la partie privative est définie comme étant la « superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres » (sauf parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m/ décret du 17.3.3.67 : art. 4-1).

Marchands de sommeil / Interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation (art 15 IV / CCH : L. 551-1)

La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu la possibilité d’une peine complémentaire d'interdiction d'acheter, pour une durée de cinq ans ou plus, un bien immobilier à usage d'habitation pour les personnes condamnées en principal pour hébergement contraire à la dignité humaine (CP : L.225-19), non-respect d’un arrêté d’insalubrité ou de péril (CSP : L.1337-4, CCH : L.511-6) ou non-respect d’un arrêté enjoignant de mettre fin à une situation d’insécurité dans un hôtel meublé (CCH : L.123-3). L’application effective de cette sanction impose au notaire chargé d'établir un acte authentique de vente d’un bien immobilier, de vérifier si l'acquéreur a fait l’objet de cette condamnation pénale. Pour cela, il doit interroger le casier judiciaire national par l'intermédiaire de l'Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat.

L’entrée en vigueur de cette mesure est reportée au 1^er janvier 2016. Ce report vise à permettre au Conseil supérieur du notariat de mettre en place une interface automatisée entre l'Association pour le développement du service notarial (ADSN) et le casier judiciaire national afin de ne pas ralentir les transactions.

Droit de la consommation (art. 54)

La présente loi précise quelques éléments issus de la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation. Certaines modifications intéressent le logement, notamment en ce qui concerne les contrats à distance et hors établissement.

Contrats à distance et hors établissement

Ordre public

Le caractère d’ordre public des dispositions relatives à ces contrats est affirmé ; les parties ne peuvent y déroger.

Régime du droit de rétractation

Le régime du droit de rétractation applicable à ce type de contrat est précisé : en ce qui concerne les contrats de vente de biens et les contrats de prestation de services incluant la livraison de bien, il est désormais prévu que le consommateur peut exercer son droit de rétractation à compter de la conclusion du contrat ; il n’a donc pas à attendre la réception du bien pour exercer ce droit.

Par ailleurs, deux précisions sont apportées concernant les contrats de l'immobilier :

lorsque le contrat a pour objet l’acquisition ou le transfert d’un bien immobilier, s’il est précédé d’une promesse de vente ou d’un contrat préliminaire (s’il s’agit d’une VEFA) conclu hors établissement, le délai de rétractation court à compter de la conclusion de ce contrat préliminaire ou de cette promesse ;
lorsque le contrat a pour objet la construction de biens immobiliers (par exemple, un CCMI), le délai de rétractation court à compter de leur conclusion.

Information précontractuelle : renforcement des sanctions

Le défaut du professionnel à son obligation d’information précontractuelle est désormais passible d’une amende administrative (code de la consommation : L. 121-22).

Contrat hors établissement

Lorsqu’un contrat de consommation est conclu à distance, les obligations du professionnel sont renforcées. À ce titre, il doit notamment fournir au consommateur un exemplaire du contrat sur papier signé par les parties ou, avec l’accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l’engagement exprès des parties (code de la consommation : L. 128-18-1). La présente loi exige que cet exemplaire soit aussi daté.

Vente des logements détenus par l’Association Foncière Logement (art. 17)

L’Association Foncière Logement (AFL) créée en mars 2002 en application de la convention signée le 11 décembre 2001 entre l’UESL et l’Etat et de l’article 116 de loi n° 2001-1275 du 28 décembre 2001 de finances pour 2002 a pour objet de réaliser des programmes de logements contribuant à la mixité sociale des villes et des quartiers (CCH : L.313-34). Ces programmes concernent, d'une part, la réalisation de logements locatifs libres dans les quartiers faisant l'objet d'opérations de rénovation urbaine et, d'autre part, la réalisation de logements locatifs sociaux dans les agglomérations se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements.

Jusqu’à présent, il n’existait aucune disposition juridique spécifique pour régir la vente des logements sociaux conventionnés construits par l’AFL. C’est l’objet de l’article 17 de la présente loi qui crée un régime de vente à l’unité de ces logements, aligné sur celui des organismes HLM. Il présente toutefois quelques règles propres, notamment :

un programme annuel d’aliénation des logements détenus par l’AFL ou ses filiales est institué, il doit être validé par le ministre chargé du logement; la vente d’un logement n’est possible qu’après autorisation du programme par le ministre ;
la vente à toute personne physique d’un logement vacant est autorisée ;
il est interdit d’aliéner des logements situés dans les communes ne respectant pas les obligations mixité sociale (CCH : L.302-5).

Il est également prévu que le produit des ventes de logements ainsi réalisées est affecté prioritairement à la réalisation du programme national pour la rénovation urbaine.

Ce dispositif entre en vigueur le 1^er janvier 2015.

Suppression du comité de suivi de la réforme de l’usure (art. 28)

La loi abroge le comité de suivi de la réforme de l’usure qui avait été institué par la loi Lagarde du 1^er juillet 2010.

Mesures relatives au droit de l’urbanisme (art.12 et suivants)

Incitations à l’élaboration d’un PLU intercommunal (Art. 13)

Afin d’inciter les EPCI à engager une procédure d’élaboration d’un PLU intercommunal (PLUI), il est prévu, sous conditions, que certaines contraintes ne s’appliquent pas aux PLU ou POS existants sur son territoire. Ainsi, les dates et délais suivants ne s’appliquent pas aux EPCI ayant engagé cette procédure d’élaboration du PLUI avant le 31 décembre 2015 :

l’obligation, au plus tard le 1^er janvier 2017, de mise en conformité des PLU avec les dispositions de la loi Grenelle II du 12.7.2010 ;
l’obligation de mise en compatibilité du PLU ou du POS avec le SCOT approuvé postérieurement dans un délai d’un an ou de trois ans lorsqu’une révision est nécessaire (CU : art. L.111-1-1 modifié par la loi ALUR) ;
la caducité automatique des Plans d’occupation des sols (POS) et l’application du Règlement national d’urbanisme (RNU) à compter du 1er janvier 2016 dans l’hypothèse où ils n’auraient pas été révisés et transformés en PLU (sauf mise en révision dans l’année et approbation du PLU avant le 27 mars 2017).

Cette possibilité d’assouplissement, qui s’applique également aux procédures d’élaboration de PLUI engagées après la promulgation de la loi ALUR, est subordonnée au respect de deux conditions supplémentaires :

que le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) ait lieu au sein de l’organe délibérant de l’EPCI avant le 27 mars 2017 ;
que le PLUI soit approuvé au plus tard le 31 décembre 2019.

Modifications du champ d’application des dérogations aux règles d’urbanisme (art. 14 / CU : art. L.123-5-1)

Le dispositif existant d’assouplissement des normes pour les projets de construction de logements résultant de l’ordonnance du 3 octobre 2013 et prévu à l’article L.123-5-1 du Code de l’urbanisme (consulter l'analyse juridique n° 2013-23 consacrée à l'assouplissement des normes pour les projets de construction de logements), applicable depuis le 5 octobre 2013 aux communes soumises à la taxe sur les logements vacants (CGI : art. 232) ainsi qu’aux communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (CCH : L.302-5) voit tout d’abord son champ d’application territorial précisé. Ainsi, au périmètre initial s’ajoute l’ensemble des communes mentionnées à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir les communes soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers.

De plus, les dérogations aux règles de surélévation, lorsqu’elles ont pour objet la création de logements, sont désormais étendues aux travaux d’agrandissement de la surface des logements.

Enfin, il est également possible de déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives, pour autoriser la construction de logements, sous réserve que le projet s'intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant. Un décret à paraître devrait en préciser les conditions d’application.

Assouplissement des règles d’urbanisme en entrée de ville et dans les zones commerciales (art. 12 I)

Le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance, avant le 21 septembre 2015, des mesures législatives visant à favoriser, selon la procédure de modification simplifiée du PLU, le développement de projets de construction ou d’aménagement situés en entrée de ville ou dans des zones à dominante commerciale. L’objectif est de permettre que le règlement du PLU ou du document en tenant lieu puisse introduire un mécanisme de majoration des droits à construire. Celui-ci consistera à autoriser le dépassement des règles de hauteur ou de gabarit, dès lors que les conditions de desserte par les transports publics le permettent et que l’opération répond à un objectif de mixité fonctionnelle.

Limitation du nombre de places de stationnement imposé par les documents d’urbanisme (art. 12 III / CU : L. 123-1-13)

Lors de la construction de logements locatifs financés par un prêt aidé par l'Etat, le Code de l’urbanisme (CU) prévoyait déjà l’impossibilité pour le Plan local d’urbanisme (PLU) d’exiger la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement. Cette disposition est désormais étendue à la construction de résidences universitaires (CCH : L.631-12) et d’Établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad : Code de l’action sociale et des familles : art. L. 312-1 6°).

De plus, cette norme est réduite de moitié (une place de stationnement pour deux logements) lorsque les logements locatifs financés par un prêt aidé, les résidences universitaires ou les établissements d’hébergements pour personnes âgées sont situés à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, et que la qualité de la desserte le permet.

S’agissant des autres catégories de logements situés dans ce périmètre, il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement.

Enfin, pour l’ensemble des constructions des logements précédemment cités, le rédacteur du PLU dispose de la faculté de les dispenser totalement de l’obligation de réaliser des aires de stationnement.

Modalités alternatives à l’enquête publique pour certains projets soumis à étude d’impact (art. 12 II / Code de l’environnement : art. L.123-2)

Afin de réduire leurs délais d’instruction, les permis d’aménager et les permis de construire déposés à compter du 22 décembre 2014 et portant sur des projets de travaux, de construction ou d’aménagement donnant lieu à étude d’impact peuvent désormais être dispensés d’enquête publique. Cette dispense est toutefois subordonnée à l’examen réalisé au cas par cas par l’Autorité environnementale du Conseil général de l’Environnement et du Développement durable. Les demandes de permis sont alors soumises à une procédure de mise à disposition du public, sous forme de mise en ligne électronique, voire, dans certaines communes ou groupements de communes, sous forme de recueil des observations dans un registre porté à la connaissance du public par voie d'affichage en mairie (Code de l’environnement : art. L.120-1-1 II et III).

Mesures concernant les procédures administratives (art. 9 et 34)

Le rescrit est un instrument de sécurité juridique, existant en matière fiscale et douanière. Il donne la position de l’administration et permet d’obtenir son interprétation sur le sens et la portée d’un texte appliqué à une situation de fait décrite loyalement. Cette prise de position engage l’administration. Afin d’étendre ce mécanisme dans les relations entre les entreprises et l’administration mais également à l’ensemble des usagers de l’administration, l’article 9 autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance toute mesure permettant à une autorité administrative (administrations de l'Etat, collectivités territoriales, établissements publics à caractère administratif, organismes de sécurité sociale et autres organismes chargés de la gestion d'un service public administratif) :

d’accorder à une personne une prise de position formelle opposable à l’administration, sur l’application d’une norme à sa situation ou à son projet. Cette garantie vise à prémunir le demandeur d’un changement d’interprétation ou d’appréciation de l’administration qui aurait pour conséquence de faire naître une créance à son encontre, à l'exposer à des sanctions ou à compromettre l'obtention d'une décision administrative postérieure nécessaire à la réalisation de son projet ;
de permettre à ces mêmes entités de garantir, à une personne qui le demande et pendant une durée déterminée qui ne saurait excéder dix-huit mois, que lui seront appliquées, pour la délivrance d'une décision administrative nécessaire à la réalisation de son projet, certaines dispositions législatives ou réglementaires dans leur rédaction en vigueur à la date d'octroi de la garantie ;
de déterminer les conditions de publication et d'opposabilité aux tiers des actes octroyant les garanties mentionnées aux deux paragraphes précédents ;
de préciser les conditions dans lesquelles le juge administratif peut être saisi d'un recours contre les actes octroyant les garanties mentionnées ci-dessus et contre les éventuelles décisions administratives prises à la suite de ces actes, ainsi que ses pouvoirs lorsqu'il est saisi de tels recours ;
de déterminer les conditions dans lesquelles, lorsqu'une autorité administrative a refusé à une personne de lui octroyer une des garanties relative à la prise de position formelle, cette personne peut saisir l'autorité administrative pour solliciter un second examen.

Le champ d’application des garanties de prise de position formelle est limité aux dispositions du code du travail, du code rural et de la pêche maritime, du code de la consommation, du code du patrimoine, du code général de la propriété des personnes publiques, des dispositions relatives aux impositions de toute nature ou aux cotisations sociales ainsi que des codes et dispositions spécifiques à l'outre-mer dans les domaines couverts par ces codes.

L’article 34 de la loi prévoit également la modernisation de la forme des actes de l’administration. Sont dispensés de la signature de leur auteur les actes et décisions des autorités administratives. La mention du prénom, du nom et de la qualité de l’agent chargé d’instruire la demande ainsi que la mention du service restent obligatoires. Sont notamment visées les décisions administratives notifiées aux usagers par l’intermédiaire d’un télé-service, les avis à tiers détenteurs, les oppositions à tiers détenteur, les lettres de relance relatives à l’assiette…