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Location et loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques

N°2015-19 / À jour au 17 août 2015
Loi n°2015-990 du 6.8.15 : JO du 7.8.15

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi Alur) a substantiellement modifié et complété le cadre juridique des rapports locatifs. La loi pour la croissance l'activité et l'égalité des chances économiques a pour objectif, d’une part, de « modifier certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui ont donné lieu à des difficultés d’interprétation et, d’autre part, de simplifier les modalités d’application dans le temps des dispositions de la loi Alur, pour unifier à court terme le régime des baux d’habitation et ainsi concourir à l’objectif d’accessibilité et d’intelligibilité du droit » (étude d’impact).

Champ d’application de la loi du 6 juillet 1989

Champ d’application temporel (Loi : art. 82, II / loi Alur : art. 14)

Le régime transitoire de la loi Alur (art. 14) pose le principe selon lequel les contrats de location (vides ou meublées) en cours au 27 mars 2014 sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de formation du contrat. Des exceptions sont prévues à ce principe : certaines dispositions issues de la loi Alur s’appliquent immédiatement aux baux en cours (notamment, en ce qui concerne les obligations du locataire, la révision du loyer, la mise en conformité au regard des exigences de la décence, la quittance, les charges, etc...).

Le présent texte ajoute certaines dispositions à cette liste des exceptions. Elles concernent :

  • le dépôt de garantie (loi 89 : art. 22) ;
  • la procédure de résiliation de bail pour impayé (loi 89 : art. 24) ;
  • les délais de prescription (loi 89 : art. 7-1) ;
  • les travaux ouvrant droit à indemnisation (code civil : art. 1724) ;
  • la co-titularité du bail pour les partenaires de PACS (code civil : art. 1751 et 1751-1) ;
  • la mise en copropriété en zone d’encadrement (loi 89 : art. 11-2) ;
  • les congés (loi 89 : art. 15 et 25-8).

En outre, la loi pour la croissance l'activité et l'égalité des chances économiques apporte une limite à la survie de la loi ancienne. Selon le texte, à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les baux en cours sont régis par l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction. Toutefois, pour les logements vides, le texte prévoit que les dispositions relatives aux mentions obligatoires (art. 3) et à l’encadrement des loyers (art. 17 et 17-2) ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement. Pour les logements meublés, les dispositions relatives aux mentions obligatoires (art. 3), au versement du dépôt de garantie et à l’encadrement des loyers (art. 25-9, I) ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement.

Champ d’application matériel

Dispositions relatives au congé du locataire - renumérotation (Loi : art. 82, I, 11° / loi du 6.7.89 : art. 40, IV et VIII)

En raison de l’ajout de nouveaux alinéas à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (voir Protection du locataire ayant à charge une personne âgée et à faibles ressources), le présent texte procède à une renumérotation des dispositions applicables à certains logements. Ainsi, il est confirmé que les dispositions relatives au congé du locataire, aux modalités de notification des congés et à la prise en charge du loyer pendant le congé s’appliquent aux logements :

  • conventionnés APL ;
  • appartenant aux organismes HLM non conventionnés APL ;
  • donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales ;
  • en résidence universitaire régie par une convention APL.
Logements appartenant aux organismes HLM régis par une convention conclue avec l’État (Loi : art. 89 / loi du 6.7.89 : art. 40, III, dernier alinéa)

Cet article complète la liste des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui ne s’appliquent pas aux logements HLM conventionnés (CCH : L.353-14). Les dispositions relatives à la location meublée (loi du 6.7.89 : art. 25-3 à 25-11) sont expressément exclues. Pour rappel, dans le parc social, la location meublée n’est pas autorisée (CCH : L.442-8), sauf dérogations pour la location en vue de la sous-location (CCH : L.442-8-1) et la location au profit des jeunes (CCH : L.442-8-4).

Formation du contrat de location

Détecteurs de fumée (art. 71 / loi du 9.3.10 : art. 15)

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 rend obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans les lieux d’habitation. Jusqu’à la loi Alur du 24 mars 2014, l’obligation d’installation du détecteur de fumée incombait à l’occupant, que celui-ci soit locataire, propriétaire ou occupant à titre gratuit (sauf, notamment, pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées). La loi Alur a mis à la charge du propriétaire-bailleur l’obligation d’installer un détecteur normalisé. Une date butoir d’installation des détecteurs était définie : depuis le 8 mars 2015, tous les logements doivent être équipés d'au moins un détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF). Le présent texte prévoit toutefois que les propriétaires ayant signé un contrat d’achat de détecteurs, avant le 8 mars 2015 sont réputés avoir satisfait à leur obligation légale, à la condition que le détecteur de fumée soit installé avant le 1er janvier 2016.

Champ d’application de la loi du 6 juillet 1989

Formation du contrat de location

Exécution du contrat de location

Fin du contrat de location

Colocation

Location meublée

Location HLM

Mentions obligatoires (Loi : art. 82, I, 1° / loi du 6.7.89 : art. 3)

Le bail doit mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer « appliqué au» (dans sa rédaction issue de la loi Alur, la disposition faisait référence au loyer « acquitté »).

Complément d’état des lieux (Loi : art. 82, I, 2° / loi du 6.7.89 : art. 3-2)

La loi Alur autorise le locataire à demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Le présent texte précise que cette démarche n’est ouverte qu’à l’entrée dans les lieux.

Exécution du contrat de location

Mise en copropriété d’un immeuble en zone tendue (Loi : art. 82, I, 4° / loi du 6.7.89 : art. 11-2)

La loi Alur renforce la protection des locataires en place, en cas de mise en copropriété de l’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte de 5 logements ou plus, situé dans une zone tendues (art.17 I). Ces dispositions sont revues dans l’objectif de les clarifier. Si les baux en cours ont un terme intervenant moins de 3 ans après la date de mise en copropriété : ils sont prorogés de plein droit pour une durée de 3 ans ; dans le cas contraire, ils sont prorogés pour une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant 6 ans à compter de la mise en copropriété.

Acquisition d’un logement en cours de bail (Loi : art. 82, I, 5° / loi du 6.7.89 : art. 15, I, dernière phrase du premier alinéa)

La loi Alur introduit dans la loi du 6 juillet 1989 des modalités d’encadrement du congé du bailleur suite à l’acquisition d’un logement occupé. Avec la présente loi, en cas d’acquisition d’un bien occupé, l’article 15-1 de loi du 6 juillet 1989 distingue désormais deux situations selon l’arrivée du terme du bail en cours au regard de la date d’acquisition :

  • terme intervenant plus de 3 ans après l’acquisition : le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
  • terme intervenant moins de 3 ans après l’acquisition : le bailleur pourra donner congé au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

S’il s’agit d’un congé pour reprise et que le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours prendra effet 2 ans à compter de l’acquisition.

Fin du contrat de location

Protection du locataire ayant à charge une personne âgée et à faibles ressources (Loi : art. 82, I, 6° et 9°, b / loi du 6.7.89 : art. 15, III et art. 25-8, II)

La protection prévue pour les locataires âgés (plus de 65 ans) et à faibles ressources (inférieures aux plafonds en vigueurs pour l’attribution des logements locatifs conventionnés - plafonds PLUS) est étendue aux locataires ayant à charge une telle personne et vivant habituellement dans le logement. Pour rappel, une extension similaire de la protection était prévue par la loi ALUR. Toutefois, le Conseil constitutionnel avait censuré cette extension pour la location vide, au motif que la mesure ne prenait pas en compte l’ensemble des ressources du foyer : celles du locataire et de la personne à charge. Désormais, il est prévu que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer doit être inférieur aux plafonds de ressources cités (la même précision est également apportée aux locations meublées). En outre, il est précisé que l’âge de la personne à charge du locataire s’apprécie à la date d’échéance du contrat.

Assignation en résiliation du bail  (Loi : art. 82, I, 7° / loi du 6.7.89 : art. 24, IV)

Selon la loi Alur, les assignations tendant au prononcé de la résiliation (action au fond) pour cause de dette locative, ainsi que les demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation pour impayé de loyers sont soumises aux obligations de notification au préfet. Le préfet saisit l’organisme compétent désigné par le PDALHPD afin qu’il réalise un diagnostic social et financier, transmis avant l’audience au juge et à la CCAPEX. Le présent texte précise que ce dispositif est également applicable aux demandes additionnelles (demandes par lesquelles une partie modifie ses prétentions antérieures).

Colocation

Définition (Loi : art. 82, I, 3°, a / loi du 6.7.89 : art. 8-1, I)

La loi définit la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». La loi exclut de cette définition les locations consenties exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion initiale du contrat. En conséquence, les dispositions spécifiques à la colocation, prévues à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas aux baux signés par des époux ou des partenaires de PACS.

Extinction de la solidarité (Loi : art. 82, I, 3° / loi du 6.7.89 : art. 8-1, VI)

La disposition clarifie les modalités d’extinction de l’engagement solidaire de la caution, instaurées par la loi Alur. Comme la solidarité du colocataire sortant, celle de sa caution s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé. Le texte  précise que l’acte de cautionnement des colocataires doit identifier le colocataire pour lequel « l’extinction de la solidarité » met fin à l’engagement de la caution ; auparavant, la disposition faisait référence au colocataire pour lequel « le congé » met fin à l’engagement.

Location meublée

Le régime de la location meublée est davantage aligné sur celui des logements nus.

Mentions obligatoires (Loi : art. 82, I, 8 / loi du 6.7.89 : art. 25-3)

Le présent texte rend applicable l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 aux locations meublées à titre de résidence principale. En conséquence, s’appliqueront à ces logements :

  • les mentions obligatoires ;
  • la notice d’information à joindre au bail ;
  • les éventuels documents de copropriété à joindre au bail ;
  • les dispositifs de régularisation du bail en cas de bail verbal ou en cas d’absence d’information sur la surface habitable, les loyers de référence ou le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Notification des congés (Loi : art. 82, I, 9°, a / loi du 6.7.89 : art. 25-8, I, al. 7)

Comme en location vide, la remise du congé en main propre contre récépissé ou émargement est autorisée. En ce cas, il est précisé que le délai de préavis court à compter de cette remise.

Sanction du congé frauduleux (Loi : art. 82, I, 9°, c / loi du 6.7.89 : art. 25-8, III, al. 2)

La loi Alur sanctionne pénalement le congé délivré frauduleusement par le bailleur. Le présent texte corrige une erreur matérielle: pour l’engagement de la procédure, le locataire est « recevable » dans sa constitution de partie civile (et non « redevable »).

Renouvellement du bail et réévaluation du loyer  (Loi : art. 82, I, 10°, a / loi du 6.7.89 : art. 25-9, I, al. 4)

La loi Alur rend applicable aux locations meublées les modalités d’ajustement du loyer au renouvellement du bail telles que prévues pour la location vide (loi du 6.7.89 : art. 17). Selon ces modalités, en cas d’accord ou de fixation judiciaire d’une hausse de loyer, celle-ci s’applique progressivement. Le présent texte adapte ces modalités aux spécificités de la location meublée (dont la durée de principe est d’un an) : la hausse du loyer convenue ou fixée judiciairement s’applique au contrat renouvelé. Si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

Logements meublés situés dans une résidence services gérée selon un mode d’organisation adapté aux résidents (ex. : résidences pour personnes âgées) (Loi : art. 82, I, 10°, b / loi du 6.7.89 : art. 25-9, II)

La loi Alur alignait le régime applicable à ces logements sur celui des locations meublées à titre de résidence principale, sauf en ce qui concerne les dispositions relatives au loyer (loi du 6.7.89 : art. 17, art. 17-1 et art 17-2). Le présent texte limite l’exclusion aux seules dispositions relatives à l’encadrement au stade de la formation du bail (art. 17) et à l’ajustement du loyer au renouvellement (art. 17-2) ; les modalités de révision du loyer en cours de bail sont applicables à ces logements.

Location HLM

Présentation des candidats par les réservataires de logements sociaux dans les zones tendues / délai d’un mois (art. 86 / CCH : L.441-1)

Les collectivités locales, l’État, les organismes collecteurs de la participation des entreprises à l’effort de construction  bénéficient de droits de réservation sur les logements du parc social en contrepartie de garanties d’emprunt, de subventions  et de financements divers.
Afin d’accélérer l’attribution des logements sociaux, les réservataires devront désormais présenter leurs candidats dans un délai maximum d’un mois, à compter de jour où ils ont connaissance de la vacance d’un logement. À l’issue de ce délai, la commission d’attribution de l’organisme propriétaire du logement peut attribuer le logement à un autre candidat. Cette mesure vise à réduire la période de non-occupation des locaux entre deux locations. Pour mémoire, la loi Alur modifie l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et prévoit un délai de préavis réduit à un mois dans les zones tendues. La présente loi aligne le délai de présentation des candidats à l'occupation d'un logement par le réservataire sur la durée du préavis du locataire dans les zones tendues et ceci afin d'éviter de la vacance pour le bailleur.
Cette disposition, applicable depuis le 8 août, concerne les conventions de réservation ou de délégation du droit de réservation en cours et futures conclues pour des logements situés dans les  zones tendues (loi du 6.7.89 : art. 17 al 1 I).

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