Pass-Foncier® : dispositif d'aide à l’acquisition différée du foncier

N° 2008-23 / A jour au 28 juillet 2010

Le PASS-FONCIER® est un dispositif d'aide à l'acquisition différée du foncier financé par le 1 % Logement seul et destiné à favoriser l'accession à la propriété dans le neuf de la première résidence principale.

Le dispositif consiste à limiter au départ le montant de l'opération au seul coût de la construction en neutralisant le prix du terrain pendant toute la durée de remboursement des prêts affectés à la construction, le foncier étant pris en charge par une personne morale (structure porteuse) désignée par le CIL/CCI pendant cette période.

L'opération d'accession se réalise en deux temps. Au cours de la première phase, l'accédant à la propriété finance le coût de la construction de sa maison et dans un second temps il achète le terrain appartenant à la structure porteuse (filiale d'un CIL/CCI), qui assure le portage foncier. A cet effet, la structure porteuse achète le terrain, le met à disposition de l'accédant dans le cadre d'un bail à construction et s'engage par ailleurs à le lui revendre au prix d'origine, indexé.

Pour favoriser la mise en œuvre de ce mode d'accession sociale à la propriété, ce dispositif d'acquisition différée du foncier bénéficie également d'un taux de TVA à 5,5 % et d'un mécanisme de sécurisation qui assure à l'accédant une garantie de rachat et une garantie de relogement en cas de difficultés de paiement.

Ce nouveau dispositif, d'ores et déjà applicable pour la construction d'une maison individuelle, est en phase de montée en régime. Un objectif de 30 000 logements neufs financés à l'aide d'un PASS-FONCIER® est prévu dans le cadre du plan de relance. L'application du dispositif PASS-FONCIER® en collectif est prévu par la loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion (art. 52) et prend la forme d’un prêt à remboursement différé octroyé par un organisme collecteur associé de l’UESL. Pour plus de précisions sur des situations particulières il convient d'orienter les personnes vers le CIL/CCI dont elles dépendent.

Les bénéficiaires du PASS-FONCIER®

Pour bénéficier du dispositif, le candidat acquéreur doit remplir toutes les conditions suivantes :

• être primo accédant de sa résidence principale (c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant le dépôt de la demande) ;
• bénéficier d'une aide à l'accession sociale attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement, attribuée sous forme de subvention ou de bonification de prêt, d'un montant minimum :
  • pour 3 personnes et moins : de 4 000 € en zone A, 3 000 € en zones B et C
  • pour 4 personnes et plus : de 5 000 € en zone A, 4 000 € en zones B et C ;
• réaliser l’acquisition ou la construction d'un logement neuf. A la demande expresse d'une collectivité territoriale dans le cadre d'un accord avec le 1 %, les opérations d'acquisition ou de construction éligibles au dispositif PASS-FONCIER® peuvent être réservées aux seules opérations menées dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) pour les opérations d'acquisition ou d’un contrat de construction de maisons individuelles (CCMI) pour les opérations de construction. Pour les opérations engagées à compter du 1er janvier 2010, le prix de vente ou de construction (TTC) ne doit pas excéder les prix de vente plafonds du PSLA, soit les montants suivants (exprimés en m² de surface utile, variables suivant les zones géographiques et applicables aux opérations engagées à compter du 1.1.10) :
  • zone A  : 3  932 €,
  • zone B1 : 2 637 €,
  • zone B2 : 2 302 €,
  • zone C  : 2 014 €.
    Le classement des communes dans les zones résulte de l'<link fileadmin anil textes_officiels arrete _blank le téléchargement du>arrêté du 29.4.09 : JO du 3.5.09.
    A noter : pour les opérations de construction d’un logement, ce plafond porte sur le seul prix de la construction : ni le prix du terrain, ni le prix total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés ;
• disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA.  A compter du 10 avril 2009, les plafonds PSLA correspondent aux plafonds PTZ (CCH : art. R. 318.29) et sont les suivants :

Les ressources prises en compte sont les revenus fiscaux de référence figurant sur l'avis d'imposition de l'accédant ainsi que ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement, établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle au cours de laquelle la décision prise par le collecteur d'octroyer le PASS-FONCIER® est signée par l'accédant (année n- 2).

Montant du PASS-FONCIER®

L'aide apportée par le PASS-FONCIER® représente l'avantage conféré à l'accédant par le portage du terrain dans le cadre d'un bail à construction, sans paiement de loyer, pour une durée minimale égale à celle du remboursement du prêt le plus long souscrit pour la construction du logement et l'engagement de lui revendre ce terrain à tout moment aux prix d'origine indexé.

Le montant exact de l'aide ainsi consentie ne peut être calculé a priori car il dépend notamment de la valeur du terrain, de la durée du portage et des taux d'intérêts du marché.

Montants plafonds du coût du terrain pris en charge par la structure porteuse (en euros) :

(*) résultant de l'<link fileadmin anil textes_officiels arrete _blank le téléchargement du>arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09).

Ces montants sont applicables aux décisions d'octroi de prêt ou de bail à construction délivrées et signées à compter du 29 juillet 2010.

Lorsque le coût du foncier est inférieur à ces plafonds, le PASS-FONCIER® ne pourra dépasser le prix du terrain augmenté des frais engagés par le CIL/CCI pour l'évaluation de ce prix, ainsi que des frais d'acte d'acquisition supportés par la structure porteuse.

Lorsque le prix du terrain excède ces plafonds, la structure porteuse peut néanmoins l'acquérir. Dans ce cas l'accédant paye au moment de la signature du bail à construction une avance sur le prix du terrain correspondant au dépassement du coût du terrain par rapport au montant du PASS-FONCIER®. Cette avance faite par l'accédant s'imputera sur le prix de vente du terrain lorsqu'il lèvera l'option d'achat.

Montage de l’opération

Les accédants intéressés par ce dispositif doivent contacter un CIL/CCI de leur choix (ou le CIL/CCI de leur entreprise lorsqu'elle est assujettie au 1 % Logement) qui étudie le projet, analyse sa faisabilité (qui dépend notamment de l'existence et du niveau des aides mobilisables auprès des collectivités territoriales), apprécie la sécurité de l’opération et le cas échéant se charge du montage complet du dossier. A la différence d’autres produits du 1%, le PASS-FONCIER® n’est pas distribué en droits ouverts. Le CIL est libre d’accepter ou de refuser l’opération. Concernant les aides, le recensement des aides des collectivités territoriales effectué sous l'égide de l'ANIL constitue une base d'information sur les aides accordées par certaines d'entre elles.

Mise en place du portage du terrain

Une personne morale, structure porteuse, désignée par le CIL/CCI se porte acquéreur du terrain.

La personne morale signe concomitamment avec le candidat acquéreur un bail à construction et une promesse de cession du foncier au terme du bail à construction, sous condition suspensive du paiement du prix afférent du terrain. Concomitamment à la signature du bail à construction, l'accédant conclut selon le cas et selon son choix un contrat de construction de maison individuelle avec un constructeur (CCMI), un contrat de maîtrise d’œuvre, un contrat d’entreprise, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement avec un promoteur (VEFA). Cependant à la demande expresse d'une collectivité territoriale le recours a un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) peut être imposé pour les opérations de construction. Dans l'hypothèse où la construction est réalisée dans le cadre d'une VEFA, le bail à construction est dans un premier temps passé entre la structure porteuse et le promoteur, puis transféré à l'accédant lorsqu'il signe l'acte de VEFA avec le promoteur.

La durée minimale du bail à construction est fixée par référence à la période d'amortissement du prêt le plus long souscrit pour le financement de la construction par le ménage bénéficiaire, dans la limite de 25 ans et sans pouvoir être inférieure à 18 ans.

L'accédant a toutefois la faculté d'acheter le terrain à toute date à sa convenance avant l’expiration de la période de portage foncier et aux mêmes conditions qu'à l'issue de la période de portage.

Les privilèges et hypothèques déjà inscrits avant la levée d'option (pour l'acquisition de la construction) s'étendent de plein droit, quand le ménage lève l'option, au terrain et garantissent les prêts consentis pour son acquisition (CCH : art. L.251-1 et L.251-6).

Pendant le portage

Les droits et obligations des parties pendant la période de portage sont définis dans le bail à construction (CCH : art. L.251-1 à 9 et R.251-1 à 3).

Acquisition du terrain – levée de l’option

Plusieurs hypothèses peuvent se présenter :

Pendant le cours du bail,

• l'accédant peut acquérir le terrain à tout moment en levant l'option d'achat prévue dans le cadre du bail à construction comportant une promesse de cession du terrain. La levée de l'option et la vente du terrain sont constatées par acte authentique.
  Le prix de vente du foncier est égal au prix d'acquisition du terrain par la structure porteuse, indexé chaque année pendant toute la durée effective du portage :

• pour les salariés du secteur assujetti à la PEEC, au taux de 1,5 %,
• pour les autres ménages, au taux d'inflation, dans une double limite inférieure de 2 % et supérieure de 4,5 %.

• l’accédant peut vendre le bâti avant le terme du bail à construction.
  En cas de vente de son logement par le ménage ayant bénéficié du PASS FONCIER®, le bail à construction ne peut être cédé qu'avec l'agrément du bailleur. Celui-ci est accordé de plein droit si le nouvel acquéreur remplit les mêmes conditions que l'accédant initial (primo accession, revenus inférieurs aux plafonds de ressources PSLA et acquisition à usage de résidence principale). S'il ne remplit pas ces conditions, la cession du bail sera subordonnée au versement par le cessionnaire au bailleur d'un loyer mensuel fixé par le contrat de bail à construction.
• Si le nouvel acquéreur ne veut pas poursuivre le bail à construction, il peut racheter le terrain à la structure porteuse et la construction au vendeur (cédant).
• En cas de divorce des époux bénéficiaires, le patrimoine est liquidé dans les conditions de droit commun. Le bien peut être vendu le cas échéant (cf. supra).
• En cas de décès du bénéficiaire, le droit réel résultant du bail à construction dont l'accédant était titulaire ne s'éteint pas. Il est transféré en l'état aux héritiers sans conditions d'éligibilité, tout comme la propriété du bâti appartenant à l'accédant décédé.

Au terme du bail à construction

La structure porteuse rappelle à l'accédant la date à laquelle le bail à construction prend fin et les modalités de la levée de l'option d'achat dont il bénéficie pour le terrain. Elle lui rappelle aussi que s'il ne peut pas acheter, il peut solliciter la prorogation du bail pour une durée maximale de quinze ans :

• Si le preneur décide de lever l’option d’acquisition du terrain, le prix de vente est déterminé dans les mêmes conditions qu’en cas d’acquisition en cours de bail.
• Si le preneur décide de ne pas lever l'option à l'expiration du bail à construction, il doit en aviser le bailleur en respectant le préavis prévu au contrat et a la possibilité de solliciter la prorogation du bail pour une durée maximale de 15 ans. La prorogation est constatée par acte authentique. Le bénéficiaire reste alors locataire du foncier. Il doit alors s'acquitter pendant la durée du bail à construction prorogé d'une somme versée mensuellement dont le montant est égal à la mensualité qui aurait résulté d'un prêt à remboursement constant à un taux d'intérêt égal au taux de l'emprunt de l'Etat majoré d'un point. A l'issue de la période de prorogation, le foncier devient la propriété de l'accédant, le transfert de propriété étant constaté par acte authentique. Le preneur a également la possibilité de se porter acquéreur du terrain à tout moment pendant la période de prorogation du bail à construction. Dans ce cas, les mensualités versées, hors intérêts, s'imputent sur le prix du terrain indexé devant être acquitté par l'accédant.
  Il ne peut y avoir de prorogation tacite du bail à construction.

Financement de l’opération

Le financement du portage foncier des opérations est assuré par le "1 % Logement" via les CIL/CCI Le financement de la construction se fait selon les dispositifs de droit commun : prêts bancaires, prêt conventionnés, prêts d'accession sociale, PTZ…. à l'exclusion d'un prêt Accession du 1 % Logement (CCH art. R.313.20.1 II 1°) et d'un prêt épargne logement (circulaire Epargne logement du 23.4.92).

Sécurisation de l’opération d’accession

Pendant la durée initiale du bail à construction, le CIL/CCI offre à l'emprunteur une garantie de relogement sous conditions de ressources et une garantie de rachat de son logement mentionnées dans le contrat de prêt dans des conditions définies par arrêté (arrêté du 10.8.09: JO du 12.8.09).

Avantages fiscaux attachés au PASS-FONCIER®

Les opérations d'accession en logement individuel réalisées dans le cadre du dispositif  PASS-FONCIER® et engagées entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2010 bénéficient d'un taux réduit de TVA à 5,5 %.

Plus précisément relèvent du taux de TVA réduit :

• les constructions réalisées pour le compte de l’accédant (par le mécanisme de la livraison à soi-même) pour le cas où le ménage accédant fait édifier sur le terrain pris à bail un immeuble d’habitation ;
• l’achat par la structure porteuse du terrain à bâtir et la revente du terrain au ménage accédant dès lors que la revente intervient dans un délai inférieur à cinq ans courant à compter de l’achèvement de l’immeuble ;
• l’acquisition par l’accédant du droit au bail à construction (principalement pour les opérations menées dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement).

L’instruction fiscale n° 86 du 17 septembre (BOI 8 A-2-08) commente les modalités d’allègement du taux de TVA pour ces opérations.

Textes officiels

• Loi de finances rectificatives pour 2007 du 25.12.07 (JO du 25.12.07) : art. 33 / décret du 5 mars 2008 (JO du 7.3.08) / CGI : art. 57
• Bail à construction : CCH : art. L.251-1 et suivants et R.251-1 et suivants
• Conseil d'administration UESL du 23.4.08
• Décret et arrêté du 7.4.09 (JO du 9.4.09)
• Décret du 22.6.09 (JO du 23.6.09)
• Arrêté du 10.8.09 (JO du 12.8.09)
• Décret du 26.7.10 (JO du 28.7.10)

® marques déposées pour le compte du 1 % Logement

• Analyse juridique "Dispositif Pass-foncier: prêt Pass-foncier subvention de l’Etat aux collectivités territoriales accordant des aides à l’accession"
• Analyse juridique "Dispositif de sécurisation des opérations Pass-Foncier"