Loi de cohésion sociale et actions en récupération de charges et de loyers payés indûment avant l'entrée en vigueur de la loi

N° 2005-31

Loi du 18.1.05 : art. 113 / Code civil : art. 2277

La loi de cohésion sociale limite à cinq ans les actions en récupération de charges et de loyers : comment appliquer cette disposition à des charges et loyers payés indûment avant l'entrée en vigueur de la loi ?

Avant l'entrée en vigueur de la loi de cohésion sociale, la prescription des loyers et des charges dues au bailleur étaient de cinq ans (Code civil : art. 2277), passé ce délai le bailleur ne pouvait plus obtenir le paiement des sommes qui lui étaient dues.

Le locataire (sauf en loi de 1948 et HLM où l'action était limitée à trois ans) bénéficiait d'une action intitulée répétition de l'indu, ouverte pendant 30 ans (Code civil : art. 2262) pendant lesquels il pouvait se faire rembourser les sommes qu'il avait payées en trop .

Désormais le locataire et le bailleur sont soumis au même régime (Code civil : art. 2277) : ils ont 5 ans pour obtenir le remboursement des sommes qui leurs sont dues depuis l'entrée en vigueur de la loi du 18.1.05 : JO du 19.1.05.

Les exceptions concernant la loi de 1948 et le régime HLM demeurent.

Concernant le bailleur la durée de 5 ans pour se faire rembourser les sommes dues avant l'entrée en vigueur de la loi, soit le 20.1.05, est inchangée.

En revanche concernant la répétition de l'indu, un locataire pouvait, avant le 20.1.05 réclamer à son propriétaire tous les loyers ou charges injustifiés depuis 1975 ; il avait par ailleurs jusqu'en 2034 pour réclamer les sommes indues au titre de l'année 2004.

Le sort des sommes dues antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi est réglé selon les principes généraux d'application de la loi dans le temps.

Conformément à l'article 2 du Code civil, la loi ne peut rétroagir, elle ne peut donc pas effacer les droits à action en répétition existants (Cass. Civ. II : 13.11.63).
En revanche elle est d'application immédiate, elle doit donc s'appliquer aux actions non encore prescrites (Cass. Civ. III. : 10.6.71), sans pour autant prolonger la prescription de droit commun de l'article 2262 antérieurement applicable (Cass. Civ. I : 28.11.73).

De ces règles de droit transitoire il résulte donc que :

• les actions concernant des créances antérieures au 19 Janvier 1975 restent prescrites ;
• celles concernant des créances nées du 19.1.75 au 19.1.80 continuent à se prescrire dans les 30 ans de la naissance de la créance.

Ainsi des charges réglées le 12.3.78 seront prescrites le 12.3.08 de la même manière, des loyers indus payés en avril 1975 sont prescrits depuis avril 2005. En effet la durée résiduelle de ces actions étant inférieure à la nouvelle durée de prescription de 5 ans, elle s'applique normalement ;

• les actions concernant des créances nées entre du 20.1.80 au 20.1.05 se prescrivent par cinq ans, soit au 20.1.10.

Ici la durée résiduelle des actions est supérieure à 5 ans, nouvelle durée de prescription, elle est donc ramenée à 5 ans.

Les créances nées entre le 20.1.80 et le 20.1.05 sont les seules créances en cours à la date d'entrée en vigueur des nouvelles dispositions, réellement affectées par celles-ci.