Le décret du 29 mars 1999 précise les modalités d'application du régime Besson concernant les locations de logements intermédiaires.

Fiscalité
(Aides fiscales)
JO du 30 mars 1999

La détermination du loyer

Les plafonds de loyer

Les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises pour les baux conclus entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 1999, sont fixés selon les modalités suivantes :

dans l'ancien :

• 65 F / m2 en zone I bis
• 55 F / m2 en zone I
• 35 F / m2 en zone II
• 30 F / m2 en zone III

dans le neuf :

• 75 F / m2 en zone I bis
• 65 F / m2 en zone I
• 50 F / m2 en zone II
• 45 F / m2 en zone III

Les plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, selon la variation de la moyenne sur quatre trimestres du dernier indice connu à cette date et des indices des trois trimestres qui précèdent.

Les zones géographiques

Les zones géographiques I bis à III sont définies par arrêté ministériel de la manière suivante :

• la zone I bis est composée de Paris et ses communes limitrophes. Ces communes sont : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes
• la zone I est composée des communes appartenant à la zone I figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 à l'exception des communes visées ci-dessus qui intègrent la zone I bis
• La zone II est composée des communes appartenant à la zone II figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978
• La zone III est composée des communes situées en France ou dans les départements d'Outre-Mer qui ne sont pas comprises dans les zones I bis, I ou II

La surface à prendre en considération

La surface prise en compte pour la détermination du plafond de loyer est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m2 par logement.
La surface habitable est définie à l'arrêté R 111-2 du CCH. Elle comprend la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, ébrasement des portes et fenêtres.

Elle ne comprend pas :

• les parties de pièces habitables dont la hauteur est inférieure à 1,80 m
• toutes les dépendances telles que les caves et les sous-sols, les garages et les remises, vérandas, loggias, terrasses et balcons, les séchoirs extérieurs au logement, les combles non aménagés
• les locaux communs

La surface des annexes est définie aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du CCH :
Les surfaces annexes sont réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et ont une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m.
Les surfaces annexes comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs extérieurs au logement, les celliers, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 m² les parties de terrasses accessibles en étages ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.

Attention

Un décret ne peut renvoyer qu'à un texte de même nature, c'est pourquoi pour la définition des surfaces annexes, le décret du 29 mars 1999, renvoie à l'article R. 353-16, et non directement à l'arrêté du 9 mai 1995 modifié. Cependant, l'ensemble de l'article R. 353-16 n'est pas applicable au " dispositif Besson " ; cet article ne s'applique que dans la mesure où il renvoie à l'arrêté du 9 mai 1995 pour la définition des annexes.

Les problèmes des parkings et garages

La surface de ces dépendances n'est pas prise en compte pour le calcul des loyers plafond. Le ministère du Logement nous indique que, sur ce point, une tolérance sera admise dans les mêmes conditions que dans le " régime Quilès " (Instruction du 7.2.97).

La surface des emplacements de stationnement et des garages n'étant pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, la location simultanée et séparée, d'une part, d'un logement pour lequel l'avantage fiscal serait demandé, d'autre part, d'un emplacement ou d'un garage dont le prix serait exclu de la base de la réduction, ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• l'emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d'habitation lui-même. Tel n'est pas le cas des garages situés en sous-sol des maisons individuelles
• les deux locations sont effectivement indépendantes l'une de l'autre : le locataire doit, en effet, demeurer libre de signer le bail afférent au logement tout en pouvant refuser de conclure la location portant sur l'emplacement ou le garage
• le prix du loyer de l'emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour les biens comparables

Les ressources du locataire

Pour les baux conclus entre 1999, les plafonds annuels de ressources sont les suivantes :

 Ces plafonds sont révisés chaque année, au 1er janvier en fonction de lévolution annuelle du SMIC. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.
Les ressources à prendre en considération sont celles de l'année N-2.
Les personnes à charge sont celles prises en considération pour le calcul de l'impôt sur le revenu (CGI : Art. 196 à 196B).

Dispositions relatives aux obligations déclaratives des personnes physiques

Déclaration à effectuer pour bénéficier de la déduction forfaitaire majorée

Une déclaration doit être jointe à la déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle la location a pris effet. Cette déclaration se compose de plusieurs éléments :

• une note annexe établie sur un imprimé fourni par l'administration, comportant l'identité et l'adresse du contribuable, l'adresse, la date d'acquisition ou d'achèvement de l'immeuble concerné, la surface à prendre en compte pour le calcul du loyer, le montant du loyer mensuel hors charges, l'engagement de louer le logement aux conditions du dispositif
• une copie du bail
• une attestation de conformité du logement aux normes définies pour bénéficier du dispositif ou, à défaut, une déclaration sur l'honneur
• une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire au titre de l'année N-2, au jour de la signature du contrat

En cas de changement du locataire en cours de contrat, le nouveau bail et l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire au titre de l'année N-2 doivent être joints à la déclaration de revenus l'année où le changement de locataire est intervenu.

Déclaration à effectuer pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement

A la déclaration de revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, doivent être joints :

• une note annexe établie sur un formulaire fourni par l'administration. Cette note indique l'option pour le régime de l'amortissement. Elle comporte l'identité et l'adresse du contribuable, l'adresse du logement concerné, sa date d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure, la date de la première location, la surface à prendre en compte pour le calcul du loyer, le montant du loyer mensuel hors charges, l'engagement de louer le logement aux conditions du dispositif, les modalités de décompte de la déduction
• une copie du bail
• une attestation de conformité du logement aux normes définies pour bénéficier du dispositif ou, à défaut, une déclaration sur l'honneur
• une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire au titre de l'année N-2, au jour de la signature du contrat
• pour les immeubles que le contribuable fait construire, la déclaration d'ouverture de chantier et la déclaration d'achèvement des travaux et leurs accusés de réception
• pour les locaux que le contribuable transforme en logement, une copie de la déclaration d'achèvement des travaux, son récépissé, avec une note précisant la nature de l'affectation précédente

Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure, la copie du bail et de l'avis d'imposition ou de non-imposition devront être fournies l'année de la signature du bail.

En cas de dépenses de reconstruction, d'agrandissement en cours d'amortissement, l'engagement de location pour une nouvelle durée de neuf ans se fait par une note annexe à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement des travaux.

Lorsque, suite au décès d'un conjoint, le conjoint survivant demande la reprise du dispositif à son profit, l'option est exercée dans une note jointe à la déclaration des revenus de l'année du décès, et pour la fraction de la période restant à courir.

Pendant toute la durée de la location, le contribuable joint, chaque année, à sa déclaration de revenus un état faisant apparaître, pour chaque logement, le détail du calcul du montant de la réduction, et le nom des locataires de l'immeuble.
En cas de changement de locataire, sont également joints copie du bail et avis d'imposition ou de non-imposition (N-2) du locataire entrant.

Logement personnel (sous-locataire) par des organismes publics ou privés

Le décret prévoit les conditions d'application de ce cas particulier : la condition de loyer s'apprécie en tenant compte du montant :

• du loyer payé au bailleur par l'organisme locataire
• du loyer payé à l'organisme locataire par le sous-locataire
• des ressources du sous-locataire

La note annexe est complétée du nom du sous-locataire, de l'adresse de l'employeur. Des documents complémentaires (notamment le contrat de sous-location) doivent être fournis.

Dispositions relatives aux déclarations des sociétés

Lorsque l'immeuble appartient à une société, l'engagement de location et l'option doivent être joints à la déclaration de résultat.
Des dispositions particulières sont prévues pour l'engagement de conservation des titres, la fourniture des informations aux associés.

Montant de l'opération à prendre en compte pour la déduction

Acquisition de logements neufs, en l'état futur d'achèvement ou après réhabilitation

La déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition.

Construction par le contribuable

La déduction est calculée sur le prix payé par la construction du logement, celui du terrain nu, ainsi que les frais afférents à l'acquisition du terrain et de la construction, à l'exclusion des frais de démolition des constructions existantes.
En cas d'acquisition du terrain à titre gratuit, est prise en compte la valeur pour laquelle le terrain est entré dans le patrimoine du contribuable.

Locaux acquis en vue de leur transformation

La déduction est calculée sur le prix payé pour l'acquisition et la réalisation des travaux de transformation, majorée des frais afférents à ces opérations.
Les travaux de transformation sont les travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration ayant pour effet de rendre les locaux habitables.

Amortissement des dépenses de reconstruction, d'agrandissement, et d'amélioration faisant courir une nouvelle période d'amortissement de neuf ans

Est pris en compte le montant des dépenses majoré des frais afférents à ces opérations.

Application d'un prorata temporis

La déduction est admise à compter du premier jour du mois :

• de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure
• de l'achèvement des travaux en cas de construction par le contribuable, de locaux acquis en vue de leur transformation et d'amortissement des dépenses de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration faisant courir une nouvelle période d'amortissement de neuf ans

Un prorata temporis mensuel est appliqué pour le calcul de la déduction :

• la première année
• pour l'expiration de la période d'amortissement
• pour le passage de la déduction de 8 % à 2,5 %
• en cas de reprise de l'amortissement par le conjoint survivant

La déduction est pratiquée sur la base de l'amortissement (montant à retenir défini au paragraphe précédent).
Le prorata se décompte comme suit : à compter du premier jour du mois de l'acquisition ou achèvement des travaux et jusqu'à la fin de l'année.

Exemple : acquisition le 19 mars 1999

• de mars à décembre : 10 mois
• prix d'acquisition : 1 000 000 F
• déduction : 8 %

1 000 000 F x 8 % = 80 000 F x 10/12 = 66 666,66 F d'amortissement la première année.

Normes minimales d'habitabilité

Le décret prévoit en annexe les normes minimales d'habitabilité auxquelles doivent répondre les logements pour ouvrir droit au dispositif relatif aux logements locatifs intermédiaires.

QR 31.3.99