PTZ : offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2023

Condition de primo-accession

(CCH : L.31-10-3 et D.31-10-3)

L’emprunteur (et chacun des co-emprunteurs, le cas échéant) ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ou ne pas avoir acquis les droits réels immobiliers de sa résidence principale dans le cadre d’un bail réel immobilier, à aucun moment au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt. La condition de primo-accession s’applique aux bénéficiaires du PTZ (emprunteurs et co-emprunteurs du bien financé) et non aux personnes destinées à occuper le logement financé.

Cette condition n’est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’une des personnes destinées à occuper le logement :

• est titulaire d’une carte "mobilité inclusion"⁽¹⁾ comportant la mention "invalidité" ou d’une carte d’invalidité délivrée en application du même article L.241-3 dans sa rédaction antérieure au 1^er janvier 2017 ;
• perçoit une pension d’invalidité attribuée en raison de l’incapacité absolue d’exercer une profession quelconque ou en raison de l’incapacité d’exercer une profession et de l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'un tiers pour effectuer les actes ordinaires de la vie (Code de la sécurité sociale : L.341-4) ;
• bénéficie d'une Allocation adulte handicapé (AAH) ou d'une Allocation d'éducation de l’enfant handicapé (AAEH) (Code de la sécurité sociale : L.821-1 à L.821-8 et L.541-1 à L.541-3) ;
• est victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (CCH : D.31-10-3).

Plafonds de ressources

(CCH : L.31-10-3 et D.31-10-3-1)

À la date d’émission de l’offre de prêt, l’emprunteur doit justifier d’un montant total de ressources inférieur (ou égal) aux plafonds suivants (fonction de la localisation du logement).

(*) - Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1^er août 2014, modifié par l'arrêté du 2 octobre 2023.
(**) - Les DOM font partie de la zone B1

Le montant total des ressources qui est pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt aidé correspond au plus élevé des deux montants suivants :

• somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2022 portant sur les revenus 2021 pour une offre de prêt émise en 2023). Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé par l’État à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;
• "revenu plancher" : coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

Nota bene : ces plafonds s’appliquent également aux PAS. Ils ne sont pas modifiés en 2023.

Quotités de prêt

(CCH : L.31-10-9 et D.31-10-9)

Le montant du prêt est égal au produit d’une quotité par le montant de l’opération apprécié dans la limite d’un plafond.

La quotité de prêt (hors vente du parc social à ses occupants) est fonction du type d’opération et de la localisation de l’opération.

La quotité de prêt pour les opérations portant sur la vente du parc social à ses occupants est fixée à 10 % du coût total d’opération (cf. Dispositions relatives à une acquisition dans le cadre de la vente du parc social à ses occupants).

Pour mémoire, le montant du PTZ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d’une durée au moins égale à deux ans concourant au financement de l'opération.

Plafonds d’opération pris en compte pour le calcul du PTZ

(CCH : D.31-10-10)

Les plafonds d’opération pris en compte (pour le neuf comme pour l’ancien) pour le calcul du prêt sont les suivants :

Ces plafonds ne sont pas modifiés en 2023.

Conditions de remboursement du prêt

(CCH : D.31-10-11)

Les conditions de remboursement du prêt à taux zéro dépendent de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), et des ressources de l'emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement, soit revenu fiscal de référence de l’année n-2 ou "revenu plancher").

Pour déterminer les conditions de remboursement du PTZ, on divise le montant retenu pour apprécier le respect des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence ou coût d'opération divisé par neuf) par un coefficient familial, qui dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Les revenus "familialisés" ainsi calculés déterminent les conditions de remboursement.

Les valeurs du coefficient familial sont les suivantes :

(*) - Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.
(**) - L’emprunteur peut réduire au moment de l’octroi du prêt cette période de remboursement (dans la limite de quatre ans).
Le remboursement, par mensualités constantes, du prêt sans intérêt s’effectue en deux périodes ; l’emprunteur ne commence à rembourser qu’à l’issue de la période de différé.

Condition d’occupation du logement à titre de résidence principale

Le logement financé à l’aide d’un PTZ doit être occupé à titre de résidence principale par l’emprunteur et les personnes destinées à occuper le logement au minimum huit mois par an, sauf en cas de force majeure, pour raison de santé ou en cas d’obligation liée à l’activité professionnelle, pendant une durée minimale de six ans (sauf remboursement anticipé du prêt intervenant à l’intérieur de ce délai), à compter du premier déblocage de fonds.

Nota bene : cette mesure s’applique aux offres de prêt émises depuis le 1^er janvier 2016. Pour les offres de prêt émises avant cette date, l’emprunteur est en principe tenu d’occuper le logement à titre de résidence principale pendant toute la durée de remboursement du prêt. Cette mesure est toutefois applicable avec l’accord de l’établissement de crédit.

L’occupation doit intervenir dans un délai d’un an à compter de la déclaration d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement si celle-ci est postérieure. Ce délai peut être porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l’emprunteur à compter de son départ à la retraite. Dans ce cas, le logement doit obligatoirement être loué sous conditions de ressources et de loyer (cf. infra).

Par ailleurs, la location du logement est possible quand l’emprunteur est appelé à quitter sa résidence du fait de la survenance d’événements limitativement visés par la réglementation : mobilité professionnelle entraînant un trajet d’au moins 50 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé (ou un temps de trajet aller au moins égal à 1h30), décès, divorce, dissolution d’un PACS, invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d’une carte d’invalidité par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle emploi.

Obligatoire (en cas de retraite) ou facultative (cf. supra), la location, d’une durée maximale de six ans, se fait dans les conditions prévues par la réglementation (conditions de loyers et de ressources PLS, déclaration à l’établissement prêteur, durée maximale de six ans).

Le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire, ni occupé à titre d’accessoire d’un contrat de travail, ni détruit sans qu’il soit procédé à sa reconstruction dans un délai de quatre ans à compter de la date du sinistre.

Le logement peut être utilisé par l’emprunteur ou l’un des occupants du logement à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel dès lors que la surface affectée à cette activité n’excède pas 15 % la surface financée initialement par le prêt.

Passé le délai de six ans, l’emprunteur sera libre de l’usage du logement financé.

Changement de propriétaire et transfert du prêt

(CCH : L.31-10-6 et D.31-10-6)

Toute mutation entre vifs (vente ou donation) du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû au titre du PTZ, au plus tard au moment de l’accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation.

Toutefois, l'emprunteur peut transférer son prêt sur une nouvelle opération éligible au PTZ, à la date du transfert. Désormais, au-delà d’un délai de six ans suivant la date du premier déblocage de fonds, le transfert de prêt peut se faire sur toute opération d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale (logement neuf ou ancien sans conditions de localisation et/ou de travaux, ou de vente du parc social à ses occupants). L’établissement de crédit pourra toujours refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.

Nota bene : Cette mesure concerne les prêts conventionnés dont l’offre de prêt est émise à compter du 1^er janvier 2016 et peut concerner, en cas d’accord entre l’emprunteur et l’établissement prêteur les prêts conventionnés en cours d’amortissement à la date du 1^er janvier 2016.

Note :
1 - La carte "mobilité inclusion" (CMI), remplace depuis le 1^er janvier 2017, les cartes de stationnement, de priorité et d'invalidité. Cette carte comporte différentes mentions : priorité, invalidité, stationnement. Les cartes d’invalidité délivrées avant le 1^er janvier 2017 sont valables jusqu'à leur fin de validité et au plus tard jusqu'au 31 décembre 2026.

Conditions de localisation

(LF 2018 : art. 83 I 1°/ CCH : L.31-10-2)

Les opérations d’acquisition-amélioration sont soumises à une condition de localisation : elles doivent être situées dans une zone géographique ne se "caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant" correspondant aux zones B2 et C de l’arrêté zonage du 1^er aout 2014 modifié .

Vente d’immeuble à rénover

(LF 2018 : art. 83 3°C / CCH : L.31-10-3 / arrêté du 30.12.10)

Les opérations de vente d’immeuble à rénover sont finançables depuis le 1^er janvier 2018 au titre des opérations d’acquisition-amélioration avec quotité minimale de travaux. Pour mémoire, dans le cadre de ce contrat spécial, le vendeur s’engage à réaliser des travaux sur le bien vendu.

Avant l'émission de l'offre de prêt, le vendeur et l’acheteur s'engagent à réaliser des travaux d'amélioration dans un délai de trois ans. Après leur achèvement, ils transmettent les justificatifs correspondants à l'établissement de crédit.

Pour justifier du programme de travaux d’amélioration au titre de la réglementation du prêt à taux zéro, l’acquéreur fournit à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. Annexe XVI) et une attestation du vendeur (cf. Annexe XV de l’arrêté du 30.12.10) ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel des travaux qu’il va réaliser concomitamment à l’acquisition.

Opérations de location-accession avec travaux du vendeur

(LF 2020 : art. 58 bis / CCH : D.31-10-2 / arrêté du 30.12.10)

Depuis le 1^er janvier 2020, les opérations de location-accession portant sur un logement ancien et dont les travaux d’amélioration sont réalisés par le vendeur sont finançables, au titre des opérations d’acquisition amélioration avec quotité minimale de travaux.

Pour mémoire, les opérations de location-accession portant sur un logement ancien pouvaient déjà faire l’objet d’un PTZ au titre des opérations d’acquisition-amélioration lorsque les travaux étaient réalisés par l’acquéreur.

Avant l'émission de l'offre de prêt, le vendeur et l’acheteur s'engagent à réaliser des travaux d'amélioration dans un délai de trois ans. Après leur achèvement, ils transmettent les justificatifs correspondants à l'établissement de crédit. Pour justifier du programme de travaux d’amélioration au titre de la réglementation du PTZ, l’acquéreur fournit à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. Annexe XVI de l’arrêté du 30.12.10 modifiée) et une attestation du vendeur (cf. Annexe XV modifiée) ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel des travaux qu’il va réaliser concomitamment à l’acquisition.

Quotité et catégories de travaux

(CCH : L.31-10-3 et D.31-10-2 III et IV)

La quotité minimale de travaux d'amélioration est fixée à 25 % du coût total de l’opération (incluant les dits travaux et correspondant à 1/3 du prix d’acquisition seule hors frais de notaire majoré, le cas échéant des frais de négociation à votre charge).

Dans le cadre de la réglementation PTZ, le coût total de l’opération comprend :

• la charge foncière ou la charge immobilière ;
• les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens, les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception des éventuels montants financés au moyen d’un éco-prêt à taux zéro, les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur, les frais relatifs à l'assurance de responsabilité décennale ou à l'assurance de dommages-ouvrages, la taxe d'aménagement ;
• les travaux retenus correspondent à tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (au sens de l’arrêté du 30.12.10), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie, à l’exception de ceux financés à l’aide d’un éco-prêt à taux zéro.

Cas de la vente d’immeuble à rénover et de la location-accession

L’acheteur fournit en plus de son attestation sur l’honneur conforme à un modèle (annexe XVI de l’arrêté du 30.12.10 modifié) une attestation du vendeur conforme à un modèle (cf. annexe XV) ainsi que le cas échéant, l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel des travaux réalisés par l’acheteur.

Pour mémoire, toutes les opérations financées par un PTZ (logement neuf et logement ancien) peuvent comprendre des travaux.

Délai de réalisation des travaux

(CCH : L.31.10.3, D.31.10.2 modifié par le décret n° 2017-1861 du 30.12.17 : JO du 31.12.17 / Arrêté du 30.12.14 : JO du 31.12.14 / Arrêté du 30.12.10 modifié / Arrêté du 29.6.20 : JO du 12.7.20)

Ils devront être réalisés dans un délai de trois ans à compter de l'émission de l'offre de prêt. Par ailleurs, ils ne devront pas avoir été commencés par l’emprunteur avant l’émission de l’offre de prêt. Dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover ou d’un contrat de location-accession toutefois, les travaux d’amélioration peuvent avoir été commencés par le vendeur avant l’émission de l’offre de prêt.

L’emprunteur pourra solliciter, auprès de l’établissement de crédit, au plus tard trois mois avant son expiration un allongement de ce délai par une demande motivée dans les situations suivantes :

• en cas de force majeure ;
• en cas de maladie ou d’accident de l'emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail d’une durée de trois mois minimum ;
• en cas de décès de l’emprunteur ;
• en cas de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération ;
• en cas de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou de catastrophe technologique.

Cet allongement de délai est accordé par le directeur général du Trésor pour une durée d'un an renouvelable.

Depuis le 1^er juillet 2020, après deux premiers allongements de délai, toute demande supplémentaire est accordée par la direction générale du Trésor. Cette dernière est également compétente pour traiter toutes les demandes d’allongement de délai justifiées par la force majeure.

L’emprunteur adresse sa demande à l’établissement de crédit, qui la transmet, accompagnée des pièces justificatives, à la Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS).

Après analyse, cette dernière adresse un avis à la direction générale du Trésor qui se prononce sur la demande d'allongement. La décision de rejet ou d'accord de l'allongement du délai est transmise à l'établissement de crédit qui en informe l'emprunteur.

La décision d'allongement de délai peut être confiée par la direction générale du Trésor à la SGFGAS.

L’emprunteur joint à l’appui de sa demande les documents justifiants sa situation, notamment :

• en cas de force majeure : tout document permettant de le justifier (CC : art. 1218) ;
• en cas de maladie, d’accident ayant entraîné une incapacité temporaire de travail ou de décès : un arrêt de travail, un certificat médical, un acte de décès ;
• en cas de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération :
  • un acte introductif d'instance ou justificatif d'un recours administratif ou judiciaire ;
  • une décision ou acte administratif ou judicaire affectant le délai de réalisation des travaux, notamment relatif au permis de construire ;
  • un extrait du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) en cas de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire ;
  • un procès-verbal établi par un huissier de justice à la demande du tribunal constatant la malfaçon ou l'inachèvement des travaux ;
  • un rapport d'expertise judiciaire ;
  • une mise en demeure, adressée au contractant, de livraison des travaux dans les délais prévus au contrat ;
• en cas de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou de catastrophe technologique : un arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique mentionnant la commune concernée par l'opération.

En l’absence de réponse dans un délai de deux mois suivant la transmission de la demande motivée et des pièces (y compris complémentaires) demandées par le prêteur, la demande d'allongement du délai est réputée rejetée. Les avantages financiers du prêt réglementé sont ainsi perdus pour les opérations non terminées à la date d'achèvement prévue.

Cumul PTZ / aides de l’Anah

(décret du 5.5.17 : art. 11 / CCH : R.321-13)

Depuis le 8 mai 2017, l’interdiction de cumul entre un PTZ et une aide de l’Anah pendant cinq ans est levée pour les logements situés sur les territoires des Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH). Ces logements peuvent cumuler les deux aides, dans le cadre d’une opération d’acquisition-amélioration (dans ce cas, le coût total d’opération pris en compte pour le calcul du PTZ comprend les travaux financés par l’Anah, ces travaux sont compris dans la quotité minimale de 25 %), ou dans le cadre d’une opération d’amélioration postérieure à l’acquisition, sous réserve de remplir les conditions propres à chaque aide (cf. Analyse juridique n °2018-03).

En dehors de cette exception, le principe de non-cumul de ces deux aides, pendant une durée de 5 ans, demeure.

Depuis le 1^er janvier 2012, le PTZ finance au titre du logement ancien sans quotité minimale de travaux "les ventes du parc social à ses occupants".

Ventes concernées

(CCH : L.31-10-2 et L.31-10-3)

Sont concernées les ventes à leurs occupants des logements appartenant à un organisme HLM (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré, fondations d'habitations à loyer modéré, sociétés de vente d’HLM) ou à une société d’économie mixte. Dans ce dernier cas, le logement doit faire l’objet d’une convention APL (CCH : L.831-1).

Depuis le 25 novembre 2018, la condition d’éligibilité relative au prix de vente est supprimée (cf. Habitat Actualité spécial ELAN). Jusqu’à cette date, et depuis le 1^er janvier 2015, le prix de vente devait être inférieur ou égal à l’évaluation faite par la Direction de l'immobilier de l'État (ex France Domaine).

Acquéreurs

(CCH : L.31-10-3 / CCH : L.443-11)

Si le logement est occupé, l’acquéreur peut être le locataire ou, sur sa demande, son conjoint, ou ses ascendants ou descendants (sous conditions de ressources PLS). Ces derniers peuvent acquérir le logement de manière conjointe avec leur conjoint, partenaire de PACS ou concubin.

Si le logement est vacant, l’acquéreur est obligatoirement :

• un locataire d’un logement appartenant à un bailleur social disposant de patrimoine dans le département ou un gardien d’immeuble employé par ce bailleur (sous conditions de ressources PLI + 11 %) ;
• toute personne physique qui respecte les mêmes conditions de ressources.

Nota bene : le compromis de vente fourni à l’établissement prêteur permet de vérifier que les conditions sont remplies (arrêté du 30.12.10).

Justificatifs

(arrêté du 30.12.10 modifié)

Le compromis de vente fourni à l’établissement prêteur permet de vérifier que les conditions sont remplies.

Ainsi l’acte doit notamment préciser :

• la qualité du vendeur : organisme HLM ou SEM. Dans ce dernier cas (logement appartenant à une SEM), l’emprunteur fournit également la convention APL dont le logement fait l’objet ;
• le caractère occupé ou vacant du logement ; si le logement est vacant, l’emprunteur (locataire d’un logement appartenant à un bailleur social disposant de patrimoine dans le département ou un gardien d’immeuble employé par ce bailleur (sous conditions de ressources PLI + 11 %) ou, toute personne physique qui respecte les mêmes conditions de ressources, fournit une attestation établie par l’organisme vendeur indiquant sa qualité de bénéficiaire au sens du deuxième alinéa du III de l’article L.443-11 du CCH.