(décret du 27.7.17 : art. 2 à 4)
Les logements vacants sont définis comme les "logements inoccupés proposés à la location" (décret du 27.7.17 : art. 2, al. 1).
Le décret fixe un montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants dans les zones tendues. De façon exprès, il exclut de l’encadrement certaines mises en location ; il apporte également des dérogations.
Principe : limitation au dernier loyer appliqué au précédent locataire
(décret du 27.7.17 : art. 3)
Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si une révision du loyer est intervenue au cours des 12 derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location : le dernier loyer appliqué ne peut pas faire l’objet d’une nouvelle révision ; le nouveau loyer est égal au plus au loyer du précédent locataire.
Si aucune révision n’est intervenue sur cette période : une révision du loyer est possible, en fonction de la variation de l’IRL. Le présent décret précise que la date de référence à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.
Notion de loyer appliqué au précédent locataire : lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée (décret du 27.7.17 : art. 8).
Exemple : un bailleur a convenu d’une augmentation de loyer sur 6 ans et le locataire quitte les lieux au bout de 4 ans. Le bailleur peut appliquer au locataire suivant le loyer réévalué en totalité, même si le dernier loyer du locataire sortant ne prenait en compte qu’un loyer réévalué aux 2/3.
Exclusions
(décret du 27.7.17 : art. 2, al. 2)
Certaines mises en location ne sont pas soumises à ce dispositif d’encadrement.
Sont expressément exclus :
- les logements faisant l’objet d’une première location ;
- les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
Dans ces hypothèses, la fixation du loyer est libre (sous réserve de l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement du niveau des loyers en zones tendues - cf. loi ELAN : art. 140).
Exceptions
(décret du 27.7.17 : art. 4)
Le décret prévoit des dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant : en cas de travaux dans le logement ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé au précédent locataire (éventuellement révisé), dans les conditions précisées par ce même texte.
Cas de travaux réalisés depuis la dernière location
En cas de travaux, une hausse du loyer peut être appliquée, sous réserve de ne pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC.
Pour appliquer cette augmentation, plusieurs conditions :
- les travaux réalisés doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (loi du 6.7.89 : art. 6, al. 1 et 2) ;
- ils doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes ;
- ils doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement ;
- le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
À noter : si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement (sous réserve de l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement du niveau des loyers en zones tendues, voir loi ELAN : art. 140).
Travaux d’amélioration
Travaux portant sur les parties communes (décret du 27.7.17 : art. 7, 2°) : le coût des travaux d’amélioration et de mise en conformité portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.
Exclusions (décret du 27.717 : art. 7, 1°) : sont exclus du dispositif les travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge (loi du 6.7.89 : art. 23-1) ou une majoration du loyer (loi du 6.7.89 : art. 17-1, II).
Notion de travaux d’amélioration : la notion ne fait pas l’objet d’une définition légale. Une appréciation au cas par cas est nécessaire.
Selon une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 514174 : JO AN du 16.12.91), sont des travaux d’amélioration les travaux apportant :
- un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
- ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
- ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.
Par exemple, ont été considérés comme des travaux d’amélioration :
- les travaux d’installation d’un digicode (CA Paris : 21.3.18, n° 15-19503) ;
- les travaux de pose de ventilation (TGI Paris : 12.9.17, n° 15-14411) ;
- les travaux de maçonnerie, carrelage, menuiserie, remplacement de portes-fenêtres, de la porte d'entrée, de plusieurs pièces et de remise à neuf de l'installation électrique (Cass. Civ. III : 17.11.16, n° 15-12.367).
En revanche, n’a pas été qualifié de travaux d’amélioration le remplacement d'une chaudière et d'un système de production d'eau chaude, qui se trouvait défaillant (Cass. Civ III : 14.11.90, n° 89-10983).
Condition de performance énergétique (décret du 27.7.17 : art 7) : depuis le 1er janvier 2020, l’augmentation de loyer n’est possible que lorsque la consommation en énergie primaire du logement à l’issu des travaux est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle qu’estimée par un Diagnostic de performance énergétique (DPE) défini à l’article 126-26 du CCH. Cette condition est présumée remplie si ce niveau de performance a été constaté par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant.
Pour les contrats conclus à compter du 25 août 2022, la condition de performance énergétique évolue : lorsque le logement appartient à la classe énergétique F ou G (au sens CCH : L.173-1-1), il ne sera pas possible pour le bailleur de dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Cas du loyer manifestement sous-évalué
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le loyer peut être réévalué à un montant supérieur à celui appliqué au précédent locataire.
Toutefois, en ce cas, la hausse applicable ne peut excéder la moitié de la différence entre :
- le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
- et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé.
Loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage
Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique (décret du 27.7.17 : art. 6, al. 1, 1°).
Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990, modifié par le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 ; ils doivent, notamment, mentionner pour chaque logement, le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, le type d’habitat (individuel ou collectif) l’époque de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, etc.
Condition de performance énergétique (décret du 27.7.17 : art. 6) : depuis le 1er janvier 2021, l'augmentation de loyer n'est possible que lorsque la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle qu’estimée par un DPE défini à l’article 126-26 du CCH. Cette condition est présumée remplie si ce niveau de performance a été constaté par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant.
Pour les contrats conclus à compter du 25 août 2022, la condition de performance énergétique évolue : lorsque le logement appartient à la classe énergétique F ou G (au sens CCH : L.173-1-1), il ne sera pas possible pour le bailleur de dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
