Régimes d'autorisation préalable et de déclaration de mise en location

N° 2016-34 / À jour au 12 novembre 2024
Loi ALUR du 24.3.14 (art. 92 et 93) / Décret n° 2016-1790 du 19.12.16 : JO du 21.12.16 / Arrêtés n° LHAL1634601A et n° LHAL1634597A du 27.3.17 : JO du 4.4.17 / ELAN du 23.11.18 : art. 188 / CCH : L.634-1, L.634-3, L.634-4 et L.635-1) / Loi Climat et Résilience du 22.8.21 : art. 162 / CCH : L.635-2 / Loi Habitat dégradé du 9.4.24 : art. 7 et 8 / CCH : L.634-1, L.635-1 et L.635-3 / Décret n° 2024-970 du 30.10.24 : JO du 1.11.24

(CCH : L.635-1 à L.635-11 et R.635-1 à R.635-5)

La mise en location intervenant dans un périmètre défini par la collectivité peut être conditionnée à l’obtention d’une autorisation préalable. Ce régime peut ne concerner qu’un ou plusieurs ensembles immobiliers.
 

Mise en place d’un régime d’autorisation préalable (CCH : L.635-1 et L.635-2)

L’EPCI compétent en matière d’habitat ou à défaut le conseil municipal1 peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé. Ces zones, délimitées en fonction de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne, doivent être en cohérence avec le Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) et le Programme local de l’habitat (PLH), s’il existe. 
Pour chacune des zones géographiques, la délibération de l’EPCI ou du conseil municipal peut préciser les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable et doit mentionner la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d’autorisation. 

La délibération est transmise à la Caisse d'allocations familiales (Caf) et à la Caisse de mutualité sociale agricole (MSA). 

Délégation aux communes membres

(CCH : L.635-1)

Les EPCI compétents en matière d’habitat sont autorisés à déléguer à une ou plusieurs communes membres qui en font la demande, la mise en œuvre et le suivi du dispositif d’autorisation préalable de mise en location sur leurs territoires respectifs. 

La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a assoupli les conditions de cette délégation. 

Elle n’est plus soumise à l’existence d’un Programme local de l’habitat (PLH) en vigueur. Sa durée n’est ainsi plus fixée en lien avec la durée de ce PLH, mais par délibération de l’EPCI dans le cadre de la décision de délégation aux communes.

Le maire de chaque commune délégataire adresse à l’EPCI à fiscalité propre un rapport annuel sur l’exercice de cette délégation. 
 

(CCH : L.635-1 et R.635-1)

Ce régime s’applique aux locations à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, vides (Titre Ier de la loi) ou aux locations meublées (Titre Ier bis de la loi).

Il ne concerne ni les logements mis en location par un organisme de logement social, ni ceux faisant l’objet d’une convention APL avec l’État (CCH : L.351-2).

Seule la mise en location, la relocation ou la nouvelle mise en location d’un logement est visée. La reconduction, le renouvellement de location ou l’avenant au contrat de location n'est pas soumis à au dispositif d’autorisation préalable.

Contenu et forme de la demande d’autorisation préalable

(CCH : L.635-4 et R.635-2)

La demande d’autorisation préalable est établie conformément à un formulaire dont le modèle a été fixé par arrêté (CERFA 15652*01) et peut être adressée par voie électronique si la délibération a prévu cette faculté. Lorsque la location est soumise à l’obligation de fournir un diagnostic technique (locations vides et locations meublées), celui-ci est annexé à la demande.

La demande d'autorisation préalable de mise en location est établie par le ou les bailleurs ou leur mandataire et précise :

• pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
• pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
• dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
• la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé.

Dépôt de la demande d’autorisation préalable

(CCH : L.635-4 et R.635-3)

Le dépôt de la demande d’autorisation donne lieu à la remise d’un récépissé.
La délivrance de l'accusé de réception (CRPA : L.112-3, R.112-5 et R.112-6) vaut récépissé de demande d'autorisation.

Visites

(CCH : L.635-4)

La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a formalisé un droit de visite lors de la phase d'instruction d'une demande d'autorisation préalable de mise en location. 

Ainsi, le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou à défaut, le maire, peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles pour examiner le logement, dans le délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation. 

Le droit de visite est encadré : 

• lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu’entre six heures et 21 heures ; 
• l’autorisation du Juge des libertés et de la détention (JLD) du tribunal judiciaire est nécessaire lorsque l’occupant s’oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès au logement ne peut pas être atteinte.

Obtention de l’autorisation préalable

(CCH : L.635-3, L.635-4, L.635-5, L.635-8, L.635-9 et R.635-3)

La mise en location d’un logement dans ces zones est subordonnée à la délivrance d’une autorisation de l’autorité compétente (président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou à défaut, le maire de la commune) qui reproduit l'ensemble des informations mentionnées dans la demande d'autorisation.

À défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence gardé par le président de EPCI ou le maire vaut autorisation préalable de mise en location. Cette autorisation préalable délivrée à titre tacite est sans incidence sur la qualification du logement au regard des caractéristiques de décence ou du caractère indigne de l’habitat.

L’autorisation doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location. Elle est jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation.

La délivrance d’une autorisation préalable de mise en location est inopposable aux autorités publiques chargées d’assurer la police de la salubrité ou de la sécurité publiques, ainsi qu’aux droits des occupants afférents aux mesures de police administrative.

L’autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée lorsque l’immeuble dans lequel est situé le logement fait l’objet d’un arrêté pris en vertu de la police de la sécurité et de la salubrité (CCH : L.511-2).

L'autorisation devient caduque s'il apparaît qu'elle n'est pas suivie d'une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l'autorité compétente, d'une déclaration de transfert, sous réserve de l'accord du bénéficiaire initial de l'autorisation. La déclaration de transfert est établie conformément à un formulaire fixé par arrêté (CERFA 15663*01) et déposée selon des modalités définies par l'autorité compétente (organe délibérant de l’EPCI ou le conseil municipal).
 

Rejet de la demande d’autorisation

(CCH : L.635-3, L.635-6, L.635-8, L.635-10)

La demande d’autorisation préalable de mise en location peut être refusée ou soumise à conditions lorsque : 

• le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence (loi n° 89-462 du 6.7.89 : art. 6) ; 
• ou qu’il est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

Elle est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées. 

Cette décision est transmise à la CAF, à la MSA et aux services fiscaux.

Les refus d’autorisation préalable de mise en location ou les autorisations assorties de réserves sont transmis par les autorités compétentes au PDALHPD et sont inscrits à l’observatoire des logements indignes. 

L’absence d’autorisation préalable est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. 

Sanctions

(CCH : L.635-7, L.635-8, R.635-4 et R.635-5)

Le fait de mettre en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation ou en dépit d’une décision de rejet de cette demande est sanctionné par une amende.

La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a unifié la mise en œuvre et le contrôle du dispositif d’autorisation de mise en location.  

Depuis, lorsque le maire ou le président de l'EPCI est informé qu'une personne a mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d'autorisation, il peut ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5000 €. Celle-ci peut aller jusqu’à 15 000 € en cas de récidive. 

Avant de prononcer l’amende, l’autorité doit avoir préalablement informé l'intéressé qu’il peut présenter ses observations dans le délai d’un mois. 

Pendant ce même délai, l’intéressé peut procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il joint aux observations adressées à l’autorité copie du récépissé du dépôt de la demande d’autorisation. 

Au terme du délai d’un mois, le maire ou le président de l’EPCI peut émettre un titre de recettes (CGCT : R.2342-4).

L'amende est recouvrée au bénéfice de :

• la commune, lorsque l'autorité compétente est le maire ;
• l’EPCI, lorsque l'autorité compétente est le président de cet établissement.

En cas de délégation de la mise en œuvre et du suivi de ce dispositif par l’EPCI au profit de la commune, le rapport annuel sur l'exercice de cette délégation comprend des informations sur le recouvrement de cette amende et le montant recouvré.

L'amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements.

(CCH : L.634-1 à L.634-5 / R.634-1 à R.634-5)

Les mises en location intervenant dans un périmètre défini par la collectivité peuvent être soumises à une obligation de déclaration qui diffère de la demande d’autorisation préalable en ce qu’il s’agit d’une simple formalité déclarative. Le régime de déclaration de mise en location peut permettre à la collectivité locale d’être informée des logements mis en location, sans avoir à assumer la mise en œuvre du régime d’autorisation.
 

(CCH : L.634-1 et CCH : L.634-2)

L’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal1, peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. 

Celles-ci doivent être définies : 

• au regard de l’objectif de lutte contre l'habitat indigne ; 
• et en cohérence avec le PLH, s’il existe, et le PDALHPD (CCH : L.634-1).

Pour chacune des zones géographiques, la délibération de l’EPCI ou du conseil municipal peut préciser les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à déclaration et doit mentionner la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration.

La délibération exécutoire est transmise à la CAF et à la MSA (CCH : L.634-2).

Délégation aux communes membres

(CCH : L.634-1)

Les EPCI compétents en matière d’habitat sont autorisés à déléguer à une ou plusieurs communes membres qui en font la demande, la mise en œuvre et le suivi du dispositif de déclaration de mise en location sur leurs territoires respectifs. 

La loi “habitat dégradé” du 9 avril 2024 a assoupli les conditions de cette délégation. 

Elle n’est plus soumise à l’existence d’un Programme local de l’habitat (PLH) en vigueur. Sa durée n’est ainsi plus fixée en lien avec la durée du PLH, mais par délibération de l’EPCI dans le cadre de la décision de délégation aux communes.

Le maire de chaque commune délégataire adresse à l’EPCI à fiscalité propre un rapport annuel sur l’exercice de cette délégation.

Locations concernées

(CCH : L. 634-1, R.634-1)

Le régime de déclaration s’applique aux locations vides soumises à la loi du 6.7.89 (Titre Ier de la loi) et aux locations meublées (Titre Ier bis de la loi).

Il ne concerne ni les logements mis en location par un organisme de logement social, ni ceux faisant l’objet d’une convention APL avec l’État (CCH : L.351-2).

Seul le logement mis en location ou faisant l'objet d'une nouvelle mise en location est visé. La reconduction, le renouvellement de location ou l’avenant au contrat de location n'est pas soumis à l'obligation de déclaration. 

Contenu de la déclaration de mise en location

(CCH : L.634-3 et CCH : R.634-2)

Les personnes qui mettent en location un logement situé dans les zones soumises à déclaration de mise en location le déclarent, dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du contrat de location, à l’EPCI ou au maire de la commune.

Cette déclaration est renouvelée à chaque nouvelle mise en location. 

La déclaration est établie conformément à un formulaire dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement (formulaire 15651*01). Pour les logements dont les contrats de location sont soumis à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dossier de diagnostic technique est annexé à la déclaration.

Elle peut être adressée par voie électronique si la délibération le prévoit.

La déclaration de mise en location est établie par le ou les bailleurs ou leur mandataire et précise :

• pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
• pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
• dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
• la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

Dépôt de la déclaration

(CCH : L.634-3 et R.634-3)

Le dépôt de la demande déclaration donne lieu à la remise d’un récépissé dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire.

Dans la semaine suivant le dépôt de la déclaration, il est adressé au déclarant : 

• lorsque la déclaration est complète, un récépissé indiquant la date de dépôt de la déclaration et reproduisant l'ensemble des informations mentionnées dans celle-ci ;
• lorsque la déclaration est incomplète, un accusé de réception indiquant la date de dépôt de la déclaration, les pièces ou informations manquantes et invitant le déclarant à fournir ces pièces ou informations dans un délai fixé par l'autorité compétente, qui ne peut être supérieur à un mois. Si le déclarant ne produit pas l'ensemble des pièces ou informations demandées dans le délai qui lui est imparti, 

il doit procéder au dépôt d'une nouvelle déclaration ; l'accusé de réception adressé au requérant lui demandant de compléter son dossier mentionne cette conséquence.
 

Conséquences de l’absence de déclaration

(CCH : L.634-3)

L’absence de déclaration de mise en location est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

Le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location.

Sanctions

 (CCH : L.634-3, R.634-4 et R.634-5)

Le fait de mettre en location un logement sans remplir les obligations de déclaration est sanctionné par une amende.

Elle tient compte de la gravité des manquements constatés et est au plus égale à 5.000 €.

La loi du 9 avril 2024 a unifié la mise en œuvre et le contrôle du dispositif de déclaration de mise en location. 

Depuis, lorsqu’il est fait le constat d’une absence de déclaration, le maire ou le président de l’EPCI (auparavant le préfet) invite la personne concernée à présenter ses observations dans un délai d'un mois. Pendant ce délai, l’intéressé peut procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il joint aux observations adressées au maire ou au président de l’EPCI copie du récépissé du dépôt de la déclaration (CCH : R.634-4). 

Au terme du délai, le maire ou le président de l’EPCI peut émettre un titre de recette (CGCT : R.2342-4).

L'amende est recouvrée au bénéfice de :

• la commune, lorsque l'autorité compétente est le maire ;
• l’ECPI, lorsque l'autorité compétente est le président de cet établissement.

En cas de délégation de la mise en œuvre et du suivi de ce dispositif par l’EPCI au profit de la commune, le rapport annuel sur l'exercice de cette délégation comprend des informations sur le recouvrement de cette amende et le montant recouvré (CCH : R.634-5)

L'amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements.

1 - Seul l’EPCI, lorsque ce dernier a compétence en matière d’habitat, a vocation à définir par délibération les zones géographiques pour lesquelles la mise en location d’un bien, doit faire l’objet d’une autorisation préalable ou d’une déclaration. Dans l’hypothèse contraire, l’organe délibérant de la commune récupère cette prérogative.