L’autopromotion

« L’autopromotion » désigne le montage selon lequel des particuliers réunis par un projet de vie commun, jouent le rôle de maître d’ouvrage en concevant, finançant et réalisant leur logement au sein d’un bâtiment collectif sans passer par un promoteur. Cette démarche vise la construction d’un logement pour l’occuper (résidence principale), et non en vue d’un investissement locatif.

 

L’autopromotion « est une alternative à la promotion privée et à l’habitat individuel, une manière qualitative, non spéculative, plus économique et plus durable de fabriquer un habitat urbain mixte et de créer les conditions d’un voisinage harmonieux » selon l’association Eco-quartier de Strasbourg.

 

Le concept d’autopromotion rencontre un vrai succès dans le nord de l’Europe et notamment en Allemagne où certaines villes réservent aujourd’hui 15% du foncier destiné au logement à ces groupes. 150 projets ont été réalisés dans la seule ville de Fribourg depuis 15 ans. Le premier projet français d’autopromotion est né en 2007 à Strasbourg, dans un quartier central en plein renouvellement, constitué partiellement de friches industrielles et d’habitats vétustes. Aujourd’hui de nouvelles initiatives émergent un peu partout en France, et notamment à Dieulefit (Drôme) avec l’appui de l’association Ecoravie. Cf plaquette de présentation

I/ Quels sont les avantages de l’autopromotion ?

I – 1 - Une construction sur mesure…

Le but est de concevoir et de réaliser des habitats « sur mesure » qui correspondent avec précision aux besoins et attentes des futurs habitants en termes d’espaces, d’équipements, de qualité environnementale... L’écologie et le développement durable comptent parmi les principales motivations des groupes d’autopromoteurs qui souhaitent vivre selon leur philosophie dans un environnement respectueux de la nature.

 

Les programmes, pensés par leurs futurs habitants, prévoient souvent des équipements et espaces mutualisés (buanderie, salle de fête, chambres d’amis, espaces verts…)

I – 2 - … A un coût réduit…

Dans le cadre d’une opération de construction immobilière, les coûts de construction peuvent être extrêmement lourds. Face à ce constat, la volonté des groupes d’autopromoteurs est de limiter ces coûts en réduisant au maximum le nombre d’intervenant à l’opération de construction. Dans ce contexte, les autopromoteurs souhaitent s’investir le plus possible dans les opérations de constructions afin de réduire le nombre d’intermédiaires entre eux (associés de la société maître d’ouvrage) et les entrepreneurs.

 

L’autopromotion permet en effet de réaliser une économie de 15 à 20% par rapport à la construction classique d’un logement. Ces économies correspondent à des dépenses qui auraient été obligatoires hors autopromotion, soit les frais de commercialisation et la marge du promoteur vendeur, les frais afférents à certaines assurances, les frais de gestion et financiers. Lorsque les autopromoteurs souhaitent également être autoconstructeurs, c’est-à-dire prendre en charge certains travaux eux-mêmes, une économie supplémentaire de 20% peut être réalisée.

 

S’agissant de la valeur marchande des logements, la volonté affichée des autopromoteurs est de déconnecter totalement le logement de toute spéculation immobilière. Ils souhaitent promouvoir en priorité la valeur sociale et d’usage de l’habitat devant sa fonction rentière. Le but est de créer un « tiers secteur de l’habitat » non spéculatif, offrant une alternative économiquement viable, selon l’analyse faite par Maître Ambrosiano, notaire sollicité pour divers projets d’autopromotion en Isère (La Salière, Grenoble) et dans la Drôme (Ecoravie, Dieulefit).

I – 3 - … Dans un esprit de convivialité

Les ménages qui intègrent le groupe sont guidés par une volonté de « vivre ensemble dans un esprit de solidarité et de simplicité » (cf. plaquette de présentation Ecoravie). Au-delà de l’avantage de pouvoir choisir son voisinage, l’autopromotion tend à renouer le lien social entre voisins et à inventer un lieu de mixité et de solidarité.

 

Pour l’ensemble de ces raisons, les groupes d’autopromoteurs cherchent à sortir du circuit classique de la construction en créant des structures adaptées à leurs attentes.

II - Pour quel type de logements ?

La méthode de l’autopromotion s’adapte à de nombreux projets et situations :

 

Elle peut permettre tout d’abord la construction d’immeubles de taille très variable : petit immeuble de 4 logements ou grand projet urbain comme à Villeurbanne (Le Village Vertical).

 

L’autopromotion est également envisagée dans le cadre d’éco-hameau ou d’éco-village. Ce type de structure représente une réelle alternative au lotissement au sein de laquelle il est possible d’imaginer des maisons avec jardin privatif tout en partageant des espaces verts, aires de jeu, potagers collectifs…

III - Les clefs pour réussir

Si le concept peut séduire, il faut comprendre l’autopromotion et l’appliquer concrètement : constituer un groupe en autopromotion (animation, statuts, etc.), piloter les études, gérer le chantier, superviser la ventilation des coûts entre les membres, respecter les obligations légales tout en maîtrisant les aspects architecturaux, techniques et environnementaux.

III – 1 - Quelle structure pour démarrer le projet ?

La question de la structure juridique susceptible de faire naître un projet en autopromotion est primordiale : elle doit être suffisamment règlementée pour permettre de porter le projet à terme en évitant les blocages, et suffisamment souple dans son mode de fonctionnement et de gestion pour ne pas décourager les associés.


De nombreuses associations appuyant des projets d’autopromotion ont travaillé sur le sujet. Pour une synthèse des formes juridiques possibles, Cf les Fiches pratiques

  

L’Adil 26, l’association Ecoravie, et le Conseil Général de la Drôme ont organisé une rencontre sur l’autopromotion et l’habitat participatif accueillie par  la Chambre des Notaires de la Drôme au terme de laquelle le juriste de l’Adil 26 a exposé les meilleures structures juridiques susceptibles d’accueillir des projets d’autopromotion, en fonction des attentes des membres de l’association Ecoravie.

 

« Il n’existe pas de formule clé en main. Chaque projet est amené à innover en fonction de ses objectifs. » 

 

Après avoir envisagé différentes formes juridiques, notamment l’association et la copropriété, la proposition formulée par l’Adil 26 est celle de la société civile immobilière d’attribution (SCIA), outil adapté à ce type de projet, puisque l’objet même d’une SCIA est la construction ou l’acquisition d’un immeuble en vue de sa division par fractions destinées à être attribuées aux associés en jouissance ou en propriété (article L212-1 du code de la construction et de l’habitation). Cf les Fiches pratiques


L’association Ecoravie a porté son choix sur la société civile immobilière, en raison de la propriété collective qu’elle permet d’assurer aux associés, à la différence de la SCIA qui permet d’attribuer les lots aux associés en jouissance ou en propriété. Cette forme sociale correspond mieux aux attentes du groupe d’autopromoteurs qui seront propriétaires de parts et non de biens immobiliers, conformément à leur souhait. Ils ont en outre envisagé la possibilité d’un financement via des comptes courants d’associés. Cf les Fiches pratiques

 

Cependant, il est à remarquer que la majorité des groupes d’autopromoteurs choisiraient le statut de la coopérative d’habitant si ce régime juridique existait en France. Cf les Fiches pratiques 

III – 2 - Quel rôle peut jouer un organisme HLM dans le cadre de l’autopromotion ?

L’accession sociale à la propriété étant un thème de travail auquel l’Adil 26 est particulièrement  attachée (cf. rencontre du 5.10.11 sur l’accession sociale à la propriété dans la Drôme), il convient de s’interroger sur le rôle que pourrait jouer un organisme HLM dans un projet en autopromotion.

 

L’organisme HLM peut tout d’abord intervenir classiquement en tant que bailleur social. C’est le choix qui a été fait à Villeurbanne pour le Village Vertical (www.village-vertical.org). L’opération mixe logement social, via le bailleur social Rhône Saône Habitat, et un collectif de construction avec délégation de maîtrise d’ouvrage à la société Rhône Saône Habitat. Le tout est structuré en coopérative.

 

Mais l’organisme HLM peut également intervenir en tant que constructeur via un montage juridique particulier : la Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété (SCIAPP). Son objet est la détention, la gestion et l’entretien des immeubles ayant fait l’objet d’un apport par un organisme HLM, en vue de leur division en fractions destinées à être louées et, éventuellement, attribuées en propriété aux habitants associés.

III – 3 - Quel rôle peut jouer une commune dans le cadre de l’autopromotion ?

La commune sur laquelle un projet en autopromotion est lancé peut intervenir soit par la mise à disposition de foncier, soit en apportant une aide technique au groupe d’autopromoteurs.

 

Exemples : A Meylan, la ville s’est positionnée en maître d’ouvrage pour la construction d’un nouveau quartier afin de répondre à la forte demande de logements sociaux (Quartier des Béalières, Meylan)

A Nanterre, la ville a pris l’initiative du projet et a sélectionné les familles, en tant que maître d’ouvrage (Le Grand Portail, Nanterre).

A Dieulefit, la commune intervient dans le projet en levant les obstacles d’ordre urbanistique.

IV - Le chantier en autopromotion et le droit de la construction

La maîtrise d’ouvrage en autopromotion est exigeante : elle ne s’improvise pas. Mener un chantier à terme nécessite de l’implication, de la disponibilité, des compétences… et le respect des règles du droit de la construction.

IV – 1 – La question du recours à un contrat de promotion immobilière

L’esprit de l’autopromotion est de participer activement à l’élaboration des plans et à la construction de son logement, autant pour coopérer dans un esprit de solidarité que pour limiter les coûts de construction. Les autopromoteurs cherchent ainsi à limiter au maximum les intermédiaires entre eux et les entrepreneurs finaux.

 

Dans ce contexte, la question de l’opportunité de recourir à un contrat de promotion immobilière se pose. Quel est l’avantage de contracter un tel contrat ?

 

Les autopromoteurs peuvent choisir 2 voies pour la construction de leur immeuble :

 

  • Ils peuvent opter pour la promotion interne, c'est-à-dire que le représentant de la société (SCI, SCIA…) prend les responsabilités qui reviennent normalement au promoteur.

il est responsable face au maître d’ouvrage (la société) de la bonne exécution des opérations dans les conditions financières, techniques et de délai prévues au contrat.

 

  • Ils peuvent opter pour la promotion externe, c'est-à-dire qu’ils vont conclure un contrat de promotion immobilière (CPI) avec un professionnel.

 

Le CPI est un mandat d’intérêt commun par lequel le promoteur s’engage envers le maître d’ouvrage pour un prix convenu, à faire procéder à la construction d’un édifice en passant des contrats de louage d’ouvrage » (article L221-1 du code de la construction et de l’habitation).

Pour une étude approfondie du contrat de promotion immobilière,

 

Quel que soit le montage juridique retenu, le groupe doit se poser la question d’un éventuel recours au contrat de promotion immobilière, et avoir conscience des risques encourus en cas de promotion interne.

IV – 2 - Les assurances du maître d’ouvrage

Le groupe d’autopromoteurs constitués en société (SCIA, SCI…) doit, en tant que maître d’ouvrage, se conformer aux obligations légales concernant les assurances construction.

 

La loi impose au maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage qui le couvrira immédiatement et automatiquement (sans recours au Tribunal) en cas de désordre de nature décennale affectant la construction, et ce, sur une période de 10 ans à compter de l’expiration du délai de parfait achèvement d’un an suivant la réception des travaux. Ce contrat étant incontournable, le groupe ne pourra pas faire économie de cette assurance.

 

D’autres polices d’assurance sont envisageables lorsque le groupe intervient sur le chantier de manière régulière, et a fortiori lorsque le groupe d’autopromoteurs est également autoconstructeurs, notamment les polices uniques de chantier (PUC) ou les polices tous risques chantier (TRC).

Pour une étude sur les assurances facultatives

V – Les garanties du maître d’ouvrage

En cas de désordre affectant l’immeuble, quelles sont les garanties offertes par la loi aux autopromoteurs ? Le groupe d’autopromoteurs étant avant tout maître d’ouvrage, toutes les garanties classiques lui sont ouvertes pour engager la responsabilité du constructeur : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.

Pour une étude complète des garanties légales Cf Fiches pratiques

 

En outre, les actions en responsabilité civile contractuelle ou délictuelle de droit commun restent ouvertes au maître d’ouvrage afin d’engager la responsabilité du constructeur.

 

Pour un tableau récapitulatif de la responsabilité des constructeurs, Cf Fiches pratiques 

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