VOUS ÊTES DÉCIDÉ À ACHETER : L’AVANT-CONTRAT VOUS ENGAGE DÉJÀ !

Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous “signature priveé”, c’est-à-dire sous simple signature du vendeur et de l’acquéreur. Il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur.

Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même.

Avant de signer, examinez-le dans le détail et n’hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou, le cas échéant, au professionnel chargé de la rédaction) ; vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui ne vous conviennent pas.

Vous achetez un terrain, hors lotissement

L’avant-contrat peut être :

  •  soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son terrain pendant un délai clairement précisé.
    Si elle est passée sous “signature priveé”, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation au bureau d’enregistrement de votre domicile ; 
  • soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Evitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d'achat : elle vous engage fermement à acquérir sans engager le vendeur, tant qu’il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite. En tout état de cause le vendeur ne peut vous réclamer aucun versement en contrepartie d’une promesse ou d’une offre d’achat, sinon elle serait nulle (code civil : 1589-1).

 

Veillez à ce qu’y figure le maximum de précisions, notamment :

  • le prix, et les taxes afférentes au prix ;
  • la description détaillée du terrain, sa surface exacte. L’avant-contrat et le contrat de vente doivent préciser si le descriptif résulte d’un bornage ;
  • les servitudes privées (droit de passage, de puisage...) ou publiques éventuelles ;
  • l’assurance que le terrain n’est pas hypothéqué, ni loué ;
  • la date et la signature du contrat de vente devant notaire ;
  • le cas échéant, le montant des honoraires de négociation (agent immobilier, notaire) et à qui en incombe le paiement.

Vous avez intérêt à faire inclure dans l’avant-contrat des clauses suspensives qui vous assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions, notamment :

  • l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel permettant la réalisation de votre projet ;
  • la vente, le cas échéant, de votre précédent logement ;
  • l’obtention des prêts que vous sollicitez, le cas échéant , non seulement pour l’achat du terrain mais aussi pour la construction ;
  • l’obtention de votre permis de construire.

Vous achetez un terrain dans un lotissement

L’avant-contrat ne peut en aucun cas être signé avant le permis d’aménager. Tant que l’autorisation de vendre par anticipation n’a pas été délivrée à l’aménageur-lotisseur (elle le sera s’il peut justifier qu’il dispose d’une garantie d’achèvement ou d’une autorisation de différer les travaux de finition), vous ne pouvez signer qu’une promesse de vente unilatérale sous la condition suspensive de l’obtention de ces documents. Après cette obtention, l’avant-contrat peut être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente.

L’avant-contrat doit obligatoirement mentionner :

  • la consistance du lot réservé, la surface hors oeuvre nette constructible sur votre lot ;
  • sa délimitation, qui doit résulter d’un bornage ;
  • son prix ;
  • son délai de livraison ;
  • la remise du permis d’aménager et du cahier des charges du lotissement. Vous devrez en respecter les dispositions.

Faites inclure dans l’avant-contrat une clause suspensive concernant l’obtention des prêts que vous sollicitez, le cas échéant, non seulement pour l’achat du terrain mais aussi pour la construction.

Vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours…

A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse de vente ou de sa remise par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, vous disposez d'un délai de 7 jours pour revenir, éventuellement, sur votre décision. Si vous décidez de renoncer à l'acquisition du lot, vous devez en informer le vendeur avant l'expiration des 7 jours, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.  

 

Ne signez pas de contrat pour construire tant que vous n’êtes pas propriétaire du terrain ou en possession d’une promesse de vente dont les conditions suspensives sont remplies.

NE VERSEZ RIEN AVANT LA SIGNATURE DE L’AVANT-CONTRAT

A la signature de l’avant-contrat, le vendeur peut vous demander une somme pour vous réserver le terrain.

  • Vous achetez un terrain hors lotissement : cette somme négociable, est généralement inférieure à 10 % du montant de la vente.
    Si vous changez d’avis, vous ne pourrez la récupérer que si la vente ne se fait pas,
    • soit parce que l’une des conditions suspensives que vous avez eu la précaution de prévoir par écrit dans l’avant-contrat, n’est pas remplie ;
    • soit parce que vous n’avez pas obtenu les prêts que vous avez demandés. 
  • Vous achetez un terrain dans un lotissement, en signant une promesse unilatérale de vente : cette somme à titre d’indemnité d’immobilisation est limitée par la réglementation à 5 % du prix de vente. Le vendeur doit la déposer sur un compte qui est bloqué jusqu’à la signature du contrat de vente.
    Il doit vous la restituer :
    • dans le délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la date de votre rétractation, si vous vous rétractez ;
    • dans un délai de trois mois, si toutes les conditions de la promesse ne sont pas réalisées.
    Si toutefois le contrat de vente n’est pas conclu de votre fait, alors que toutes les conditions sont réalisées, le vendeur est en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation.

LE CONTRAT DE VENTE DÉFINITIF OU ACTE AUTHENTIQUE

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et / ou le vôtre).

Vous pouvez toujours en effet vous faire accompagner de votre notaire. Si vous avez demandé à votre notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l'acte, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l'acte sont alors partagés entre les deux notaires.

 

Assurez-vous qu’entre votre visite et la signature de l’acte de vente, il n’y a pas eu de modification imprévue sur le terrain et que les équipements (réseaux divers : alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) s’ils n’existent pas encore, seront réalisés dans un délai raisonnable.

 

Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu’après l’achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone notamment) prévus par le permis d’aménager, à moins que le lotisseur justifie qu’il dispose d’une garantie d’achèvement ou d’une autorisation de différer les travaux de finition.

 

Le notaire, qui a rédigé l’acte, en garde un original (la minute) : il vous remet ultérieurement une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement.

 

Vous versez le solde du prix du terrain et les frais notariés, à la signature de l'acte authentique.

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