Achat d'un logement existant

AVANT DE VOUS ENGAGER A ACHETER VOTRE LOGEMENT ETUDIEZ VOTRE PROJET

Ne signez pas l'avant-contrat tant que vous n'êtes pas vraiment décidé à acheter.

Pour avoir une bonne appréciation du marché -prix et qualité des logements- n'hésitez pas à en visiter plusieurs avant de vous décider. Lorsque vous en avez sélectionné un, vous avez intérêt à effectuer plusieurs visites à des heures différentes : vous jugerez mieux le quartier, le bruit, l'ensoleillement ...

 

L'acquisition d'un logement ancien peut entraîner des travaux imprévus ; une bonne information sur l'état du logement et de l'immeuble vous évitera des surprises. Prévoyez dans votre budget une marge de sécurité.

Etat du logement et de l'immeuble

Vérifiez la toiture, les murs, le chauffage, les sanitaires, l'installation électrique... Faites-vous si possible, accompagner d'un professionnel pour évaluer l'importance et le montant des travaux éventuels et demandez-lui d'établir un diagnostic complet, seul moyen de savoir à quoi vous vous engagez.

Le vendeur doit vous indiquer si le logement est raccordé, comme il doit l'être, au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l'égout) ou, à défaut de tout à l'égout, s'il est équipé d'une installation d'assainissement autonome conforme aux normes, sachant que la mise aux normes peut être coûteuse.

  • Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété renseignez-vous sur l'état des parties communes. Vous pouvez en outre, demander au vendeur, de consulter le carnet d'entretien de l'immeuble.
  • Toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans doit faire au préalable l'objet d'un diagnostic technique portant sur l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et sur l'état des conduites, canalisations collectives et des équipements communs et de sécurité. S'il s'agit de la première vente après la mise en copropriété de l'immeuble ou de toute vente intervenant dans les trois ans suivant la date du diagnostic, le vendeur doit porter ce diagnostic à votre connaissance.

 

Plusieurs " états " ou " constats " réunis dans un dossier de diagnostic technique doivent vous être remis par le vendeur :

  • le diagnostic de performance énergétique destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement, qu’il s’agisse d’une maison ou de la partie privative d’un appartement ;
  • l’état de l’installation intérieure de gaz et, à compter du 1er janvier 2009, de l’installation intérieure d’électricité ;
  • dans certaines zones géographiques ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral, un état relatif aux termites ;
  • si le logement est situé dans un immeuble construit avant le 1.1.1949, un constat de risque d’exposition au plomb portant sur les parties privatives ;
  • si le logement a fait l’objet d’un permis de construire avant le 1.7.1997, un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
  • si vous achetez un logement situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définies par décret, un état des risques naturels et technologiques. Pour savoir si vous êtes dans une telle zone, renseignez-vous à la mairie du lieu où se situe l’immeuble, à l’ADIL ou à la préfecture du département ;
  • à compter du 1er janvier 2011, en cas de vente d'une maison ou d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi sous la responsabilité de la commune portant sur l’état de l’installation d’assainissement non collectif ;
  • quelle que soit la zone géographique, le vendeur doit vous informer des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l’immeuble et donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique.

 

 

Vous avez intérêt à convenir avec le vendeur, par écrit, dès l'avant-contrat, des conséquences d'un état positif constatant la présence de termites, d'amiante ou d'accessibilité au plomb : qui effectuera les travaux et comment en sera réparti le coût ? Si vous voulez renoncer à l'acquisition du logement en cas de présence de l'un de ces inconvénients, vous pouvez le faire dans le délai de rétractation.

 

Dossier de diagnostic technique

Depuis le 1er novembre 2007, l'ensemble des constats ou états relatif à l'amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique et aux installations de gaz et d'électricité doit être regroupé dans un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente (Cette mesure sera applicable dès publication de décrets à paraître prochainement : renseignez-vous auprès de l'ADIL).

En l'absence lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites, au gaz et à l'installation électrique, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution de prix.

En revanche, le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative.

Tous les documents à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques doivent être établis par des professionnels satisfaisant à des critères de compétence et couverts par une assurance contre les conséquences de leur responsabilité professionnelle. Depuis le 1er novembre 2007, ils doivent être certifiés par un organisme accrédité.

 

 

  • Vérifiez la surface. S'il s'agit de la vente d'un lot en copropriété, elle doit figurer dans l'avant-contrat et le contrat de vente définitif signé devant notaire.
  • Si le logement est situé dans une copropriété,
    Procurez-vous le règlement de copropriété
    auprès du vendeur ou du notaire et lisez-le attentivement ; il précise notamment, les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d'utilisation des parties privatives et communes de l'immeuble.
    Etudiez la note de renseignements, dite " état daté " que le notaire vous aura remise avant l'établissement de l'acte authentique : elle vous informe notamment des dettes éventuelles du vendeur vis-à-vis de la copropriété et du niveau des charges que aurez à supporter. S
    ans attendre ces documents, vous avez intérêt à demandez au vendeur ses relevés de charges des deux dernières années au moins, ainsi que les derniers procès-verbaux d'assemblée générale pour savoir si des travaux sont envisagés.
  • Si le logement est situé dans un lotissement : Demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges : vous devrez en respecter les dispositions.
  • Informez-vous à la mairie sur l'évolution prévisible du quartier et de l'environnement et sur les servitudes publiques ou les contraintes d'urbanisme qui pèsent éventuellement sur le logement. .Si vous envisagez des travaux modifiant l'aspect extérieur, vous avez intérêt à demander un certificat d'urbanisme pré-opérationnel qui vous indiquera si votre projet est réalisable.
    La commune ou le département peut sur certaines parties de territoire instituer un droit de préemption qui lui donne priorité pour acheter. Le plan local d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols, consultable à la mairie, indique si le logement se trouve dans le périmètre d'une zone de préemption ; par ailleurs le certificat d'urbanisme mentionne s'il est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain, dans une zone d'aménagement différée ou dans un espace naturel sensible où peut également s'appliquer un droit de préemption. A partir de la notification de la vente (déclaration d'intention d'aliéner) qui est faite par le notaire, la collectivité locale a 2 mois maximum pour exercer son droit de préemption (3 mois en zone d'espace naturel sensible).
  • Si le logement a été construit ou a fait l'objet de travaux de rénovation lourds, depuis moins de dix ans, demandez à votre vendeur l'attestation d'assurance dommages-ouvrage qui a dû être souscrite au moment de sa construction ou des travaux.

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