VOUS ETES PROPRIETAIRE D'UN LOGEMENT QUE VOUS SOUHAITEZ LOUER

Vous aurez le choix entre plusieurs solutions : rechercher vous-même un locataire ou confier cette mission à un professionnel ; assurer vous-même la gestion du logement loué ou en charger un professionnel.

• Vérifiez le montant des ressources de votre locataire en lui demandant ses dernières fiches de paie ou sa dernière déclaration fiscale. Vous avez intérêt à vous assurer contre les impayés de loyers ; à défaut, vous pouvez demander à votre locataire la caution d'un tiers en garantie du paiement de ses loyers ; pour les contrats de location conclus ou renouvelés à partir du 28 mars 2009, vous ne pouvez pas cumuler les deux. 
• Il est de votre intérêt de faire, comme la loi le prévoit, un contrat de location écrit : celui-ci a le mérite de préciser les droits et obligations de chacun et de prévenir les litiges en cas de désaccord. Des modèles de contrats sont disponibles auprès des associations de propriétaires ou de locataires, dans les librairies spécialisées et sur internet. 
• Vous pouvez demander un dépôt de garantie : destiné à couvrir les loyers et charges impayés et les éventuelles dégradations au moment du départ du locataire, son montant est limité à un mois de loyer hors charges ; il est restituable au locataire en fin de bail.
• Lors de la remise des clés, vous effectuez un état des lieux avec le locataire : vous notez par écrit dans un document signé par vous-même et le locataire, l'état précis du logement et de ses équipements. A défaut d'accord, vous-même ou le locataire pourrez demander à un huissier de l'établir ; les frais seront alors partagés par moitié entre vous et le locataire.

En règle générale, il effectue les démarches pour trouver un locataire (par voie de publicité ou d'affichage dans ses locaux, notamment) et se charge de la rédaction du bail.

L'agent immobilier peut vous représenter pour établir l'état des lieux.

• Si vous louez par l'intermédiaire d'un agent immobilier, sachez que la profession est réglementée :
  
  • L'agent immobilier doit détenir une carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce", délivrée par le préfet : son numéro doit être affiché dans l'agence.
  • Il doit souscrire à une société mutuelle garantissant sa responsabilité professionnelle : le nom et l'adresse de l'organisme garant doivent figurer sur ses documents.
  • Ces vérifications accomplies, vous rédigez un mandat écrit dans lequel vous définissez précisément la mission que vous confiez à l'agent immobilier et vous convenez du montant de ses honoraires de négociation : ils sont libres, mais doivent être affichés dans l'agence.
  • L'agent immobilier peut vous demander, en plus de ses honoraires de négociation, des frais pour la rédaction du bail et l'état des lieux.
• Si vous louez par l'intermédiaire d'un notaire, sa rémunération, ainsi que le montant des frais de rédaction du contrat de location, sont réglementés. 

Dès lors que le logement est loué non meublé, les honoraires de négociation du professionnel, frais de rédaction du bail inclus, sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.



Quelle que soit la solution que vous adoptez, la gestion courante d'un logement mis en location, comporte principalement :

• Les réparations autres que celles qui incombent au locataire, ainsi notamment que celles qui sont dues à la vétusté. Les menues réparations et réparations d’entretien courant sont du ressort du locataire.
• La perception du loyer et des charges, les actions de relance auprès du locataire en cas d'impayés.
• La transmission gratuite d'une quittance à la demande du locataire, en contrepartie du paiement de son loyer.
• La déclaration de vos revenus fonciers tirés de la location ; (dans votre déclaration de revenus, en février).
• Les formalités pour signaler tout changement de locataire au service des impôts, sous peine d'être tenu responsable du paiement de la taxe d'habitation.

Si vous confiez la gestion du logement à un professionnel (administrateur de biens titulaire de la carte "gestion immobilière", agent immobilier cumulant les cartes "gestion et transaction immobilière" ou géomètre-expert autorisé à exercer cette activité), il pourra se charger de tout ou partie de cette mission.

• Le mandat que vous signerez avec lui précisera l'étendue de ses pouvoirs pour gérer la location.
• En contrepartie, il vous demandera une rémunération que vous négocierez avec lui et dont vous préciserez le montant dans le mandat. L'administrateur ne peut ni intenter une action en justice en votre nom, ni vous représenter. Il est responsable de toute faute commise dans l'exécution de son mandat.  

Dans tous les cas, vous pouvez vous assurer contre les impayés de loyers : - soit en vous adressant à l’assureur de votre choix et selon les conditions proposées par celui-ci ; renseignez-vous auprès des professionnels et comparez les coûts et modalités de prise en charge qui vous sont proposés ; - soit en contactant une assurance par l’intermédiaire du professionnel auquel vous avez confié, le cas échéant, la gestion de la location de votre logement (la prime d’assurance sera en général réduite) ; - soit en demandant la garantie des risques locatifs GRL® auprès d’un assureur qui a adhéré au dispositif GRL® mis en place par l’Etat et le 1% logement (voir les conditions : www.passgrl.fr). Si vous avez pris la précaution de souscrire une assurance contre les impayés de loyer vous ne pouvez pas demander la caution d’un tiers aux locataires.

Vous pouvez aussi faire le choix de louer votre logement à un organisme ou une association qui le sous-louera à des personnes en difficulté : il peut s’agir d’une association habilitée ou d’un organisme de logement social qui se chargera de trouver des souslocataires et de gérer la sous-location. En contrepartie d’un engagement minimum sur la durée et le montant du loyer notamment, vous pouvez obtenir des avantages fiscaux et une aide de l’Anah en cas de travaux (renseignements auprès de l’ADIL).