Le conseil syndical

Toute copropriété a, de droit, un conseil syndical, sauf si l’assemblée, par un vote pris à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix, a décidé de ne pas en instituer.

• Sa composition : il est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale ; les conjoints ou partenaires liés par un Pacs, ou représentants légaux des copropriétaires ou les usufruitiers peuvent en faire partie ; en revanche le syndic, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs, ses ascendants, descendants ou préposés même copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, en sont exclus.
  L'assemblée générale désigne les membres du conseil syndical à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si cette majorité n’est pas atteinte, le vote pourra, sous certaines conditions, avoir lieu à la majorité de l’article 24.
  En cas d’absence de candidatures ou de majorité, l’impossibilité de créer un conseil syndical est constatée dans le procès-verbal de l’assemblée générale qui doit être notifié par le syndic à tous les copropriétaires dans un délai d’un mois.  
• Son fonctionnement : c'est le règlement de copropriété ou, à défaut, l'assemblée générale, qui fixe l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical, à la majorité simple (article 24).
  Le conseil syndical désigne son président qui se charge, en général, de veiller au fonctionnement et à la bonne tenue des assemblées générales ; il peut, en outre, être amené à convoquer l’assemblée générale.
  
• La durée des fonctions des membres du conseil syndical : elle est de trois ans maximum, éventuellement renouvelable. Une durée plus courte peut être décidée par le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale. 
• Son rôle : il assiste le syndic, contrôle sa gestion et la comptabilité du syndicat. Il fait la liaison entre les copropriétaires et le syndic, mais n’ayant pas de personnalité juridique, il n’a pas de pouvoir de décision, ni de capacité à participer à une action en justice. Il s’agit d’une fonction non rémunérée.
  Le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel. Les dépenses nécessitées par l’exécution de sa mission constituent des dépenses courantes d’administration supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
  
  • Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
    Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic :
    
    • dès lors que le syndic passe un marché (travaux non votés par l’assemblée, par exemple) ou un contrat (ascenseur, chauffage...) dont le montant dépasse une somme fixée par l’assemblée générale ; l’avis écrit du conseil syndical est notifié aux copropriétaires en même temps que la convocation ;
    • en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et impliquant le versement d’un acompte ; le syndic a la possibilité de réclamer aux copropriétaires une provision après avoir consulté le conseil syndical (en pratique, cette décision rendue nécessaire uniquement par l’urgence, doit être exceptionnelle).
  • Le conseil syndical peut aussi se voir confier d’autres missions ou délégations par l’assemblée générale, pour une durée déterminée. S’il est autorisé à décider de dépenses, la délégation en détermine l’objet et en fixe le montant maximum.
    
  • Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment :
    
    • la comptabilité du syndicat,
      
    • la répartition des dépenses,
      
    • les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats,
      
    • l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.
    A ce titre, il peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic et, de façon plus générale, à l’administration de la copropriété : il peut notamment examiner les pièces justificatives des charges de l’immeuble.
    
    Le conseil syndical doit rendre compte de sa mission, chaque année, devant l’assemblée générale.