CHOISISSEZ UN BON TERRAIN ET ÉTUDIEZ VOTRE PROJET AVANT TOUT ENGAGEMENT

Quelle que soit la formule que vous adopterez pour construire, étudiez votre projet global - achat du terrain et construction de la maison - avant de vous engager à acheter le terrain. Son emplacement - isolé hors lotissement ou dans un lotissement - entraîne des démarches et des conséquences différentes.

 Assurez-vous que votre projet est compatible avec vos moyens financiers en vous faisant établir un plan de financement par l’ADIL.

Pour avoir une bonne appréciation du marché - prix et qualité des terrains - n’hésitez pas à en voir plusieurs avant de vous décider. Faites-vous préciser le prix, toutes taxes comprises.

La localisation du terrain déterminera la vie quotidienne de votre famille : est-elle adaptée à votre mode de vie, à vos activités professionnelles, à la scolarité des enfants... Loin de la ville, les prix peuvent vous séduire, mais pensez alors aux surcoûts entraînés par l’éloignement et au temps de transport quotidien.

 Choisissez votre terrain en pensant que vous pourriez un jour avoir à le revendre : une bonne localisation facilitera la revente.  

Consultez à la mairie, le PLU, plan local d’urbanisme ou le POS, plan d’occupation des sols, s’il est toujours en vigueur : il vous donnera une idée de l’évolution de l’environnement et vous précisera les règles de construction applicables localement.

 Exemples des dispositions essentielles contenues dans le PLU permettant de savoir quel type de construction est autorisé : conditions d’accès et voirie, de desserte des terrains par les réseaux publics (eau, électricité assainissement) et de réalisation d’un assainissement individuel s’il y a lieu ; superficie minimale des terrains constructibles, lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif ; implantation des constructions par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives ; emprise au sol ; hauteur maximum autorisée ; aspect extérieur ; aires de stationnement ; volume de la construction autorisé par rapport à la surface du terrain, le cas échéant.

 A défaut de PLU ou de POS, consultez la carte communale, si elle existe.  

Demandez à lamairie le certificat d'urbanisme : il indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain, ainsi que, le cas échéant, l'état des équipements publics existants ou prévus (uniquement en cas de demande de certificat d’urbanisme opérationnel). Il indique également si le bien est ou non concerné par un des droits de préemption.

 Hors lotissement : n’achetez pas le terrain avant d’avoir obtenu à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel : il vous indiquera si votre projet est réalisable, au vu des caractéristiques que vous aurez précisées dans votre demande et s’il y a des contraintes architecturales à respecter (forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles...).

Vérifiez,

• non seulement si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire si les travaux nécessaires à l’implantation de votre maison sont réalisés (alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation et traitement des matières et eaux usées…),
  
• mais également, dans le cas où le terrain est raccordé aux réseaux, quels seront les frais de branchements aux réseaux ?

Renseignez-vous à la mairie et faites-vous, le cas échéant, établir un devis par les services concernés.  

En l’absence de réseau public de collecte des eaux usées (tout-àl’égout) ou d’impossibilité de vous y raccorder, vous devrez supporter les frais d’une installation d’assainissement non collectif. Le vendeur est tenu d’une obligation générale d’information et doit vous indiquer sa situation au regard de l’assainissement.

Dans un lotissement : le terrain est constructible, vous avez la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux, mais vous devez vérifier que votre projet est possible :

• demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut, le permis d’aménager pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient ;
  
•  quelles sont la surface et la largeur de façades constructibles ?
  
•  renseignez-vous sur les travaux qui peuvent vous être imposés : clôtures, plantations...  

Dans tous les cas, même lorsque le terrain est raccordé aux réseaux, il reste à effectuer le branchement entre la maison et les réseaux qui passent au ras du terrain. Vous devrez vérifier si ces frais sont inclus dans le prix de la maison.  

Informez-vous sur la nature du sol et sa configuration à la mairie ou auprès des voisins, le cas échéant : en cas de doute, vous aurez intérêt à demander à un expert de procéder à une étude du sol ; son coût s’ajoutera au prix de la maison.

En cas de sous-sol instable, humidité, pente... un surcoût de la construction sera à prévoir.

Si une mine a été exploitée dans le sous-sol, le vendeur doit en informer l’acquéreur par écrit. A défaut, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix.

Le terrain est-il situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, naturels ou sismiques ? Pour le savoir, renseignez-vous à lamairie ou à la préfecture ou consultez le site du département. Si tel est le cas, un état des risques (inondations par exemple) doit être annexé à l’avant-contrat ou à défaut d’avant-contrat à l’acte de vente notarié .

Vérifiez la surface et les limites du terrain : la superficie et les limites mentionnées au cadastre n’ont qu’une valeur indicative.  

• Hors lotissement : l’avant-contrat et l’acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. Il s’agit d’une opération effectuée par un géomètre-expert, qui consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës ; le bornage ne vous donne pas la surface mais vous permet de la calculer.
  En l’absence d’un bornage et en cas d’incertitude sur les limites de propriété, vous avez intérêt, à le faire établir ; son coût s’ajoutera à celui du terrain ; vous pourrez néanmoins partager les frais avec vos voisins s’ils sont intéressés au bornage.
  A défaut de mention dans l’avant-contrat et dans l’acte authentique précisant si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage, vous pouvez engager une action en nullité dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique.  
• Dans un lotissement : le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente ; mais cela ne vous dispense pas de vérifier la surface du terrain.

Des servitudes privées existent peut-être (droit de passage, canalisations ou câbles souterrains…) ; interrogez le vendeur et les voisins, le cas échéant.

Informez-vous sur les impôts locaux dans la commune. La taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’habitation sont dues chaque année à la différence des taxes et participations d'urbanisme, indiquées dans le certificat d'urbanisme, qui ne sont exigibles qu’une fois, à la suite de vos travaux de construction.

Ne signez pas l’avant-contrat tant que vous n’êtes pas décidé à acheter le terrain. Pour connaître les précautions à prendre concernant la qualité du terrain, vous avez intérêt à consulter le site de l’Agence Qualité Construction : www.qualiteconstruction.com