ACHAT D’UN LOGEMENT DANS LE CADRE D’UN PACS : mesurez bien la portée de votre engagement EDITION

Vous avez signé un contrat de PACS à compter du 1er janvier 2007 et envisagez d'acheter votre résidence principale commune.  

Vous avez intérêt à organiser l'acquisition de votre logement pour éviter les déconvenues qui pourraient entraîner la nécessité de vendre, au décès de l'un d'entre vous ou en cas de séparation. Les précautions sont d'autant plus importantes que vous avez des enfants avec votre partenaire et/ou d'une autre union.  

Le pacte civil de solidarité

C’est un contrat conclu par deux personnes majeures pour organiser leur vie commune. Pour être valable et opposable aux tiers, le PACS doit faire l'objet d'une déclaration conjointe des deux partenaires au greffe du tribunal d'instance du lieu de leur résidence commune ou, pour les Français résidant à l'étranger, auprès de l'agent diplomatique ou consulaire du lieu de la résidence commune. La déclaration est inscrite sur l’acte de naissance de chacun des partenaires avec l’indication du nomdu partenaire s’ils sont français et sur un registre spécial s’ils sont étrangers.

Du point de vue patrimonial, les partenaires peuvent choisir entre un régime de séparation des patrimoines ou un régime d’indivision. Si les partenaires ne prévoient rien dans la convention de PACS (initiale ou modificative), le régime applicable est celui de la séparation des patrimoines : chacun des partenaires est seul propriétaire des biens qu’il acquiert seul pendant le PACS.

Vous devez opérer un choix délicat en fonction des incidences fiscales et des personnes que vous cherchez à protéger en priorité, particulièrement au décès de l'un d'entre vous : les enfants ou le partenaire survivant.  

Prenez conseil auprès d'un notaire : il vous aidera à déterminer la solution la mieux adaptée sur le plan juridique et fiscal

Si vous figurez tous les deux sur l’acte d’acquisition, vous êtes propriétaires indivis du logement dans les proportions que vous indiquez dans l’acte. Veillez à ce que la répartition qui figure dans l'acte de vente corresponde à la contribution de chacun d'entre vous au financement du logement. Si vous n’indiquez pas les droits de chacun dans l’indivision, le logement est réputé indivis par moitié.

Vous ne pouvez vendre le logement sans l'accord de l'autre.

Si l’un de vous détient au moins 2/3 des droits dans l’indivision, il peut accomplir seul les actes d’administration (ex : souscription ou résiliation d’une police d’assurance, engagement de travaux d’entretien sur le bien indivis, engagement d’une action en justice…) ou vendre des meubles indivis pour payer les dettes de l’indivision.

Il peut également envisager la vente du logement sans l'accord de l'autre, à la condition de respecter la procédure suivante : il doit solliciter l'intervention d'un notaire en vue de formaliser le refus de l'autre par procès-verbal, puis saisir le juge du tribunal de grande instance sur la base du procès-verbal en vue d'obtenir l'autorisation de vendre le logement. Le juge doit s'assurer que la vente projetée ne porte pas une atteinte excessive aux droits de celui qui s'oppose à la vente.

Si le logement est situé dans une copropriété, vous devez vous mettre d'accord sur celui qui aura pouvoir de voter en assemblée générale.  

Si l'un d'entre vous veutmettre un terme à l'indivision et demande le partage, l'autre ne peut pas le refuser. En cas de refus, il est nécessaire de recourir au tribunal.

Etablie par acte notarié, dans l'acte d'acquisition ou séparément, elle prévoit les modalités de gestion de l'indivision et la situation en cas de séparation ou de décès.

La convention peut être établie pour une durée déterminée, dans la limite de 5 ansmaximum, renouvelable d'un commun accord, ou pour une durée indéterminée.

Elle peut prévoir :

• la désignation de l'un des indivisaires comme gérant ou bénéficiaire du droit de vote à l'assemblée des copropriétaires ;
  
• au décès de l'un, la faculté d'acquisition par le survivant de la quote-part du défunt.

Si vous décidez dans la convention de PACS, de soumettre à l’indivision tous les biens acquis au cours du PACS, vous pouvez établir une convention d’indivision destinée à s’appliquer à toutes les acquisitions réalisées au cours du PACS. La convention est réputée conclue pour la durée du PACS.

Concernant le logement commun, il s’agit notamment des dépenses suivantes : abonnements divers (eau, gaz, électricité…), prime d’assurance, taxe d’habitation et charges de copropriété, le cas échéant.

Cette solidarité ne cesse qu'en cas de dénonciation ou d'extinction du PACS.

Si l’un d’entre vous emprunte pour financer l'achat, l’autre n’est pas solidaire du remboursement du prêt. En pratique toutefois, le prêteur exigera bien souvent que vous empruntiez à deux. Dans ce cas, chacun d'entre vous est totalement engagé vis-à-vis de l'établissement de crédit pour le montant total du prêt.

Que le PACS se termine d’un commun accord ou de façon unilatérale, il prend fin entre les partenaires dès l’enregistrement de la dissolution au tribunal d’instance.

La dissolution n’a d’effet vis à vis des tiers qu’une fois mentionnée sur l’acte de naissance.

En cas de décès ou de mariage de l'un des partenaires (ou de mariage entre les partenaires), le PACS prend fin à la date de l’événement.

• En l'absence de convention, l'autre n'a aucun droit sur l'héritage : ce sont les héritiers du partenaire décédé qui deviennent propriétaires de sa part ; le survivant sera donc en indivision avec eux. Pour éviter, en cas de conflit, d'être dans l'obligation de vendre le logement, vous et votre partenaire pouvez vous léguer chacun par testament, l'usufruit de votre part.
  Renseignez-vous auprès d’un notaire pour connaître les incidences fiscales. 
• Si vous avez établi une convention, elle peut prévoir qu'au décès de l'un, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt (en usufruit ou en nue-propriété) et que la gérance sera confiée au survivant.
  Pour financer l'acquisition, renseignez-vous sur les avantages que pourrait présenter, dans votre cas, un contrat d'assurance-vie. 
• Dans tous les cas, le partenaire survivant peut demander l'attribution préférentielle du logement. Elle est de droit si le défunt l’a prévu ainsi par testament.
  Le partenaire survivant bénéficie de la jouissance du logement pendant un an sans que les héritiers puissent revendiquer le paiement d’une quelconque indemnité. Son partenaire peut néanmoins l’avoir privé de ce droit par testament.

• Vous êtes d'accord pour vendre le logement : comme en droit commun, vous vous partagez le prix, proportionnellement à vos quotes-parts respectives. Celui qui désire conserver l'immeuble a un droit de priorité pour racheter la part de l'autre.
  Vous pouvez aussi décider de maintenir l'indivision et convenir que l'un d'entre vous restera dans les lieux en contrepartie d'une indemnité dont vous fixerez ensemble le montant. 
• Vous n'arrivez pas à vous mettre d'accord :
  
  • En l'absence de convention d'indivision, c'est le tribunal de grande instance qui ordonne le partage ou la poursuite de l'indivision pendant deux ans maximum. 
  • • Si vous avez passé une convention d'indivision :
    
    • à durée déterminée : vous êtes théoriquement liés jusqu'à son expiration ; celui d'entre vous qui désire un partage immédiat peut exceptionnellement demander au juge de mettre fin à la convention de façon anticipée ;
      
    • à durée indéterminée : le partage peut alors être provoqué plus facilement, à tout moment pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps. Dans tous les cas, vous pouvez demander l'attribution préférentielle du logement.

Un seul signe l'acte d'acquisition.

• Si vous n’avez pas décidé dans la convention de PACS de soumettre au régime de l’indivision les biens acquis au cours du PACS, seul celui qui signe l’acte d’acquisition du logement en est propriétaire.
  
• Si vous avez opté pour un régime d’indivision dans la convention, le logement est réputé indivis par moitié même si seul l’un d’entre vous est signataire.

Concernant le logement commun, il s’agit notamment des dépenses suivantes : abonnements divers (eau, gaz, électricité…), prime d’assurance, taxe d’habitation et charges de copropriété, le cas échéant.

Vous n’êtes en revanche pas solidaire du remboursement du prêt qu’aurait souscrit seul le partenaire acquéreur.

Cette solidarité ne cesse qu'en cas de dénonciation ou d'extinction du PACS.

• Si le bien est indivis, les conséquences sont identiques à celles d'un bien acquis ensemble, par les deux partenaires.
  
• Si le bien appartient à un seul des partenaires, l'autre n'est protégé par aucun statut : il est sans droit ni titre sur le logement et pourra être expulsé.
  Il bénéficie toutefois de la jouissance gratuite du logement dans lequel il habitait avec son partenaire pendant un an, sauf si celuici l’en a privé par testament.  

Prenez conseil auprès d'un notaire : il évoquera avec vous d'autres modes d'acquisition (tontine, achat en SCI…) et vous aidera à déterminer la solution la mieux adaptée sur le plan juridique et fiscal.

Si vous avez signé un PACS avant le 1er janvier 2007, des règles différentes s’appliquent : vous avez intérêt à vous renseigner auprès d’un notaire. Si les partenaires n’ont rien prévu dans la convention de PACS, le régime applicable aux partenaires est celui de l’indivision : les partenaires sont présumés propriétaires indivis par moitié des biens achetés pendant le PACS .

Les partenaires peuvent bénéficier de l'allocation logement ou de l'aide personnalisée au logement dans les mêmes conditions qu'un couple marié : leurs deux revenus sont pris en compte pour évaluer le montant de l'allocation logement à laquelle ils ont éventuellement droit.