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Flash Info Logement juin 2012

1 – Individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

2 - PSLA/Absence de candidat à la conclusion du contrat de location-accession

3 - Décence/balcon et alimentation au gaz

4 - Scellier/justification du respect de la réglementation thermique

5 - Charges locatives/défaut de régularisation annuelle/responsabilité contractuelle du bailleur

 

1 – Individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

Les immeubles à usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible, une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement. Cette obligation, instaurée par la loi du 29 octobre 1974 et reprise dans le code de l’énergie par une ordonnance du 9 mai 2011 n’est pas une nouveauté. Mis en place lors de la crise pétrolière de 1974, le dispositif consiste à permettre à tout occupant d’un logement pourvu d’une installation de chauffage collectif, de contrôler la quantité de chaleur utilisée et d’en maîtriser le coût. Les modalités d’application du dispositif ont été modifiées par un décret du 23 avril 2012, notamment concernant les délais d'exécution des travaux de pose d’appareils de mesure et conditions dans lesquelles il peut être dérogé à l'obligation en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif, ainsi que le calcul des frais de chauffage. La mise en service de ces appareils d’individualisation des frais de chauffage doit intervenir avant le 31 mars 2017 (CCH : R.131-5 modifié). A l'exception de certaines dispositions qui demeurent soumises à la publication d’un arrêté (à paraître), le décret est d'application immédiate (entrée en vigueur: 26.4.12).

 

2 - PSLA/Absence de candidat à la conclusion du contrat de location-accession (rescrit du 28.2.12)

L’application du taux réduit de TVA et l’exonération de la taxe foncière ne sont pas remis en cause lorsque, en l’absence de candidats à l’issue de la période dont dispose le vendeur pour conclure un contrat de location-accession, les logements concernés sont mis en location dans les conditions du prêt locatif social (PLS) avec maintien du financement par un PSLA (Prêt Social Location Accession). (CCH : R.331-76-1-II al. 7).

 

3 - Décence/balcon et alimentation au gaz (Cass. Civ III : 14.2.12)

L’absence de garde-corps efficace sur le balcon rend non décent le logement (décret du 31.1.02 : art.1 et 2 al.2). De même, l'absence de mise à disposition d'un branchement de gaz conforme aux normes de sécurité lors de l'entrée dans les lieux est sanctionnée au regard des caractéristiques du logement décent (décret du 31.1.02 : art.2 al.4). Il ne revient pas au locataire de remplacer le tuyau d’alimentation de la bouteille de gaz périmé depuis neuf ans avant son entrée dans les lieux. Ce remplacement ne relève pas des réparations locatives, mais bien des obligations du propriétaire bailleur.

 

4 - Scellier/justification du respect de la réglementation thermique (décret du 23.3.12 : JO du 28.3.12)

Pour bénéficier de la réduction d’impôt au titre du dispositif "Scellier", le contribuable doit justifier que le logement qu’il met en location respecte les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique. Le décret du 23 mars 2012 précise quels documents permettent au contribuable de justifier du respect de cette condition : - une étude thermique (synthèse ou récapitulatif standardisée) ; - une attestation de prise en compte de la réglementation thermique et de la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie ; - ou un certificat mentionnant l’attribution d’un label "haute performance énergétique" (dont le niveau le plus élevé est le niveau "BBC 2005").

 

5 - Charges locatives / défaut de régularisation annuelle / responsabilité contractuelle du bailleur (Cass. Civ III : 21.3.12)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions. Dans ce cas, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle (loi du 6.7.89 : art.23 al. 6). Cette demande est limitée par l'application de la prescription quinquennale. En l'espèce, après de nombreuses années d'inaction, le bailleur a procédé à la régularisation des charges. A ce titre, il a demandé au locataire le versement d'une somme représentant le triple du montant des charges provisionnées. Cette revendication était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, mais elle était également déloyale et brutale, et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat. Le bailleur a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle et est condamné au versement de dommages et intérêts

 

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